大家好今天來介紹《抵押風險防范措施評價》房產(chǎn)2次抵押有風險嗎的相關問題，小編就來給你解答一下，以下是小編對此問題的歸納整理，來看看吧

房產(chǎn)抵押的有哪幾方面的風險

基本上所有的商業(yè)行為都是存在一定的風險的，房產(chǎn)抵押也不例外

一、房產(chǎn)抵押貸款的外部風險

1、評估風險。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當前可充當?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅(qū)使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產(chǎn)權也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風險。

我國《擔保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權部門進行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優(yōu)先權。最高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二是稅收優(yōu)先權?！抖愂照魇展芾磙k法》45條第1款規(guī)定：第“稅務機關征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產(chǎn)價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現(xiàn)風險。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大。

尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當?shù)盅何锱馁u時，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

三是執(zhí)行難。

由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經(jīng)營出現(xiàn)風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產(chǎn)，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協(xié)議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執(zhí)行時卻效果不大，往往發(fā)生贏了官司輸了錢的情況。

二、房屋抵押貸款的內(nèi)部風險。

1、風險意識差。

由于長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調(diào)查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個環(huán)節(jié)都放松警惕，把關不嚴，缺乏風險防范意識。

2、責任心不強。

個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權證，然后就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發(fā)放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸后管理松懈。

由于缺乏風險防范和責任意識，一些信貸員貸后根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當?shù)盅何锉煌蒂u、轉(zhuǎn)移時，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當?shù)盅何锇l(fā)生變質(zhì)、價值降低等情況時，也未能及時采取相措施，最后致使貸款形成風險。

4、缺乏相關法律知識。

當今的經(jīng)濟是法治的經(jīng)濟，如果對相關法律知識不了解，最后往往易造成抵押無效或無法實現(xiàn)優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押貸款評估的風險及對策？

風險：

以市場比較法為主的評估體系導致抵押物高估風險

指定估價機構的方式不利于保證估價的客觀性，公正性

銀行過于注重抵押物保障，忽視第一還款來源

銀行和評估機構間缺乏房地產(chǎn)抵押價值評估的有效銜接

對策：

采用科學、合理的評估方法，避免房地產(chǎn)抵押價值高估風險

實行推薦或招投標評估制度，保證評估的客觀性、公正性

關注第一還款來源，全面把握房地產(chǎn)抵押貸款評估的重點

提高貸款審查人員素質(zhì)，有效監(jiān)督評估質(zhì)量

第2個回答 推薦于2017-09-27（一）對抵押物價值過高評估 　　一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務量竟然占到了已審核業(yè)務總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。 　　
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險 　　這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?　　
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估 　　房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。 　　
（四）評估機構在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中處境尷尬 　　在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 　　三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。 　　銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險。 　　
（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊 　　在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當?shù)呢熑巍５窃趯嶋H操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。 　　
（六）制度建設落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性 　　雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務；有的機構實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

對策1.借鑒國外的評估理論和方法 　　中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。 　　
2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善 　　在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?　　
3.嚴格評估師行業(yè)準入 本回答被提問者采納

購買抵押二手房風險防范的方法是哪些

購買抵押二手房風險防范的方法：1、在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查。2、中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長。
【法律依據(jù)】
《民法典》第四百零六條【抵押財產(chǎn)的處分】抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

以上就是小編對于[《抵押風險防范措施評價》房產(chǎn)2次抵押有風險嗎]問題和相關問題的解答了，希望對你有用