大家好今天來(lái)介紹《抵押房拍賣沒(méi)人買怎么辦》拍賣房屋無(wú)人買我怎么辦的相關(guān)問(wèn)題，小編就來(lái)給你解答一下，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，來(lái)看看吧

法院拍賣的房子那么便宜卻很少有人買，這究竟是什么原因呢？

我有一個(gè)朋友是專門負(fù)責(zé)辦理法拍房子交接工作的，她曾告訴我：法院拍賣的房子看上去確實(shí)比現(xiàn)場(chǎng)買的房子要便宜很多，但是這背后隱藏著非常多麻煩。法院拍賣的房子那么便宜卻很少有人買，這究竟是什么原因呢？

一、法拍房想要真正入住是非常麻煩的

法拍房子你想要順利入住估計(jì)是沒(méi)有這么容易，一方面是被人家占著不走，你確實(shí)也沒(méi)有什么更好的辦法，再一個(gè)就是如果租戶是和原房東簽了租房合同，那你也沒(méi)有辦法把別人趕走。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是說(shuō)這套房子雖然是你的，但是并不影響他的租房合同效力，你想要讓他走非常簡(jiǎn)單，那你就需要賠付違約金。要不就是合同到期，萬(wàn)一遇上一個(gè)租了十年，或者說(shuō)15年的，那你豈不是更難受。所以說(shuō)法拍房想要真正入住是非常麻煩的。

按照我朋友的說(shuō)法，法拍成功100套房，能有10套成功入住的都非常不錯(cuò)了。試想這個(gè)入住率是不是非常低，那從也就可以證明法拍房遠(yuǎn)沒(méi)有我們想像的這么簡(jiǎn)單。

二、法拍房付款期限短，貸款難、更沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的售后服務(wù)

一般法拍房都必須是全款，很少能有貸款的，為什么呢，因?yàn)榉ㄔ杭热灰馁u那自然是想要快速積累資金用來(lái)償還債務(wù)，這個(gè)時(shí)候還能允許貸款，那不是給自己找麻煩嗎？所以為了更快的解決這個(gè)問(wèn)題，那必須是全款。

而這個(gè)付款期都是非常短，一般是3-5天，長(zhǎng)一點(diǎn)可以就是5-10天，所以不僅付款期限非常短，貸款還非常難，當(dāng)然也不是說(shuō)不能貸，當(dāng)你全部付清之后，還是可以按照抵押物的貸款條件再去辦理抵押貸款也是可以的，只不過(guò)個(gè)費(fèi)用和利息就會(huì)比較高了。

再有一個(gè)情況就是法拍房是沒(méi)有售后服務(wù)，也就是說(shuō)法院只管拍賣成功，一旦成功之后那后續(xù)的問(wèn)題都和他們沒(méi)有關(guān)系，最多只是給你提供一個(gè)證明而已。最終這所有的事情還是得你自己來(lái)處理。

三、法拍房的隱形費(fèi)用非常多

法拍房之所以會(huì)成為法拍房可以說(shuō)這背后原因太多了，這個(gè)時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生非常多的費(fèi)用，比如：物業(yè)管理費(fèi)連續(xù)幾個(gè)月或者一年沒(méi)有交。

水費(fèi)、電費(fèi)也存在幾個(gè)月沒(méi)有交，或者說(shuō)費(fèi)用比較大的情況，那這個(gè)時(shí)候這些費(fèi)用都是需要你自己來(lái)承擔(dān)?？傊@些隱藏的費(fèi)用全部加起來(lái)還是非常多的。

四、產(chǎn)權(quán)不清晰

我朋友告訴我，很多的法拍房產(chǎn)權(quán)都是不清晰的，比如：原房東可能是一對(duì)夫妻，但是法拍之后他們離婚了，這個(gè)時(shí)候你想要離理過(guò)戶，就需要他們雙方都出面，那這樣一來(lái)是不是就非常麻煩。

再有一個(gè)就是這個(gè)房子可能到你手上是三到五次轉(zhuǎn)手了，那這個(gè)產(chǎn)權(quán)最終是歸誰(shuí)也是分不清楚。還有一些情況就是這位原房東在出事之前，到一些網(wǎng)貸公司進(jìn)行貸款，那這個(gè)時(shí)候網(wǎng)貸公司也擁有他的產(chǎn)權(quán)，你想要過(guò)戶，肯定也是非常難的。

通過(guò)上面這4點(diǎn)的分析就可以看出來(lái)，為什么法院拍賣的房子都那么便宜，卻沒(méi)有人愿意買呢，因?yàn)楸澈箅[藏的麻煩實(shí)在是太多了。處理起來(lái)不僅讓人傷神，還傷錢。所以最終才會(huì)沒(méi)有人去愿意購(gòu)買。

法院拍賣的房子低于市場(chǎng)價(jià)，為什么很少有人買呢？

第一、房子質(zhì)量沒(méi)法保證?，F(xiàn)在法拍房一般都是通過(guò)第三方平臺(tái)進(jìn)行拍賣，或者通過(guò)法院渠道拍賣，大家只能通過(guò)網(wǎng)上了解房子的基本信息。但是對(duì)于這些拍賣平臺(tái)來(lái)說(shuō)，為了能夠讓房子順利拍賣，他們對(duì)房子可能存在的一些問(wèn)題，不會(huì)去認(rèn)真核實(shí)。比如房子可能存在一些質(zhì)量問(wèn)題，如果競(jìng)拍者在拍賣之前沒(méi)有實(shí)地去看房子，到時(shí)就可能會(huì)吃悶虧。但是對(duì)于競(jìng)拍人來(lái)說(shuō)，想要去看房可沒(méi)那么容易，被拍賣房子的原來(lái)房主不可能老老實(shí)實(shí)配合大家去看的。

第二、房子有長(zhǎng)期租約?，F(xiàn)在很多人可能有多套房，對(duì)于那些不居住的房，他們會(huì)把房子對(duì)外出租，而且有很多房子都簽的是長(zhǎng)約，有可能是5年以上甚至10年以上。而按照目前我國(guó)的法律規(guī)定，租客的租賃權(quán)是優(yōu)先于其他人的購(gòu)買權(quán)的，一方面是租客有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買這套房子，假如租客不愿意購(gòu)買這套房子，那他可以跟原來(lái)業(yè)主協(xié)商解除合同，或者跟新的業(yè)主協(xié)商。但假如租客不愿意搬出這套房子，而租約還在有效期內(nèi)，那新業(yè)主就沒(méi)法強(qiáng)迫原來(lái)的租客搬離，到時(shí)即便把房子買過(guò)來(lái)了，也不能正常入住。

第三、房子可能有老人小孩或病人。老人、小孩以及病人都是一些弱勢(shì)群體，在法拍房當(dāng)中或者在其他強(qiáng)制執(zhí)行當(dāng)中，這些人都是受保護(hù)的群體，假如被拍賣的房子里面有這些弱勢(shì)群體，法院并不能強(qiáng)制他們搬離。雖然現(xiàn)在有些地方已經(jīng)出臺(tái)規(guī)定，即便只有一套房，即便里面有老人，但只要法院能夠幫他們找到居住的地方，他們就應(yīng)該搬離，但如果這些人不配合，其實(shí)你也沒(méi)有辦法。

第四、房子可能拖欠大量水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)。很多房子之所以走到法拍這個(gè)地步，說(shuō)明原來(lái)業(yè)主沒(méi)錢了，不管是沒(méi)錢還月供還是沒(méi)錢償還其他債務(wù)都是一個(gè)類型。這時(shí)候這套房子就有可能拖欠大量的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，這些費(fèi)用加起來(lái)有可能達(dá)到幾千塊錢甚至幾萬(wàn)塊錢，這些費(fèi)用如果不小心，就有可能由新的業(yè)主自己承擔(dān)。

第五、房子可能存在多重抵押?，F(xiàn)在拍賣的房產(chǎn)大多都是抵押在銀行，這有清晰的抵押權(quán)。但除了抵押給銀行之外，實(shí)際上有很多人都有可能把房子抵押給一些民間小貸公司或者個(gè)人，這就是所謂的二次抵押，現(xiàn)在很多地方都有這種二次抵押的業(yè)務(wù)。然而按照目前我國(guó)的法律規(guī)定，房產(chǎn)拍賣所得的資金償還是有先后順序的，肯定優(yōu)先用于償還第一債權(quán)人，只有償還第一債權(quán)人之后，剩余的資金才能用于償還第二債權(quán)人或者第三債權(quán)人。但是目前很多法拍房的價(jià)格都比較便宜，有可能比市場(chǎng)低三折甚至4折以上，拍賣所得的房子都不一定夠償還銀行的貸款，這意味著第二債權(quán)人，第三債權(quán)人的錢就沒(méi)法正常償還，如此一來(lái)，他們肯定會(huì)找這套房子的麻煩。

第六、買過(guò)來(lái)可能會(huì)經(jīng)常受到債權(quán)人騷擾。從我們實(shí)際接觸的情況來(lái)看，目前很多法拍房除了拖欠按揭貸款之外，還有一部分都是跟民間借貸有關(guān)，這些信息法拍是不會(huì)顯示出來(lái)的。而且這些民間借貸大多都是屬于信用貸款，也就是沒(méi)有抵押物，這意味著就算房子拍賣了，也不可能償還民間貸款的債務(wù)，但是對(duì)這些民間借貸，一旦錢還不上了他們肯定會(huì)上門催收的，如果借款人聯(lián)系不上了，他們只能找他們當(dāng)初借款時(shí)的時(shí)候所留的這個(gè)地址，然后久不久就會(huì)有債務(wù)公司上門來(lái)騷擾，這是讓人防不勝防的。

第七、房子可能沒(méi)法落戶。很多人買房之后就可能考慮把戶口落戶到房子上面，但是對(duì)于這些法拍房，大概率已經(jīng)被原來(lái)的業(yè)主落戶了，假如他們不愿意將戶口遷出，新的業(yè)主就沒(méi)法落戶。而且對(duì)于這些法拍房，他們一般都沒(méi)有房產(chǎn)了，根本找不到落戶的地方，所以他們不會(huì)那么積極配合把戶口遷出的。

第八、房子學(xué)位可能沒(méi)法使用?，F(xiàn)在很多人買房有一個(gè)重要的目的，就是為了讓小孩上學(xué)，但是一個(gè)房子對(duì)應(yīng)的學(xué)位是有限的，假如法拍房原來(lái)的學(xué)位被原來(lái)的業(yè)主鎖定了，而且他的小孩還在讀書(shū)當(dāng)中，那就算新業(yè)主把房子拍賣下來(lái)了，也沒(méi)法使用這個(gè)學(xué)位，到時(shí)就非常尷尬了。也正因?yàn)榉ㄅ姆看嬖谶@樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)，所以即便它價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)便宜很多，但很多人也不敢去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。假如大家想要買這種法拍房，一定要認(rèn)真去核實(shí)各種資料，一定要到實(shí)地去查看，對(duì)房子可能存在的落戶，學(xué)位，債務(wù)，房子質(zhì)量問(wèn)題要認(rèn)真核實(shí)，確定沒(méi)有任何問(wèn)題了才入手，否則建議大家不要輕易接觸這個(gè)燙手的山芋。

銀行抵押房子流拍后怎么處理

第一次司法拍賣流拍以后，在60日之內(nèi)，要組織第二次拍賣，拍賣總共可以進(jìn)行3次。如果3次都司法拍賣流拍了，要對(duì)拍品進(jìn)行變賣。如果第一次司法拍賣流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人在不損害他人權(quán)益的情況下，達(dá)成變賣以物抵債的協(xié)議，法院是準(zhǔn)許的。

法院拍賣房產(chǎn)程序如何？

1、首先是委托辦理，法院房產(chǎn)拍賣不是房屋的產(chǎn)權(quán)人直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，而是由拍賣行進(jìn)行委托拍賣，拍賣也要簽署委托拍賣合同，有委托書(shū)才能進(jìn)行房產(chǎn)交易，這是委托交易必須有的書(shū)面文件。
2、其次就是拍賣行要對(duì)房產(chǎn)交易開(kāi)始進(jìn)行準(zhǔn)備工作， 不要對(duì)拍賣的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣才能定出拍賣的底價(jià)，拍賣的底價(jià)不可以過(guò)高也不能過(guò)低，既要保證房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，也要保證購(gòu)買者的利益。第二步就是確定拍賣的日期和拍賣的公告。
3、再有就是對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)買資格和購(gòu)買條件進(jìn)行審核，購(gòu)買房屋的人需要提交相關(guān)的證明和競(jìng)買的保證金，競(jìng)買保證金就像是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)里面交付的保證金是一樣的，交易成功就劃入房款，交易失敗就退還給購(gòu)房的人。
4、后就是進(jìn)行房產(chǎn)的拍賣競(jìng)買程序了，一旦房屋競(jìng)買成功，當(dāng)即就繳納拍賣的房款，然后由拍賣行給予拍賣房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明就可以了。

已抵押的房產(chǎn)過(guò)戶怎么辦？

方法一：賣方個(gè)人還清銀行的貸款，取消抵押，然后才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。雙方首先達(dá)成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，然后在公證處進(jìn)行公證，待賣方付清銀行貸款后，買方才可以從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)。買賣雙方在根據(jù)公證協(xié)議書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成過(guò)戶。
方法二：買賣雙方協(xié)商，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。這種方法要征求銀行的同意。
1、若銀行能夠同意產(chǎn)權(quán)變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會(huì)出具證明，在房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下辦理變更登記。此時(shí)，買賣雙方可以向銀行借出房產(chǎn)證，然后攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等相關(guān)房產(chǎn)交易的材料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，順利完成房產(chǎn)過(guò)戶。
2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進(jìn)行過(guò)戶。先向銀行贖樓,即先將欠銀行的錢還清,如果業(yè)主自己資金不夠,可請(qǐng)擔(dān)保公司為你贖樓,贖樓后可過(guò)戶。
方法三：贖樓。賣方找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證，然后辦理過(guò)戶登記，之后再由賣方償還擔(dān)保公司的借款。
方法四：我國(guó)法律不支持簽協(xié)議過(guò)戶。若是買賣雙方覺(jué)得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買賣雙方需要先支付一定手續(xù)費(fèi)讓中介墊資進(jìn)行解貸，賣方拿到房產(chǎn)證，將房產(chǎn)過(guò)戶到對(duì)方名下，買方再進(jìn)行按揭還中介公司資金。

法律依據(jù)：
《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條 拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

以上就是小編對(duì)于[《抵押房拍賣沒(méi)人買怎么辦》拍賣房屋無(wú)人買我怎么辦]問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，希望對(duì)你有用