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　　土地抵押貸款指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。土地抵押亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。

　　土地抵押貸款申請條件

　　1.土地使用權(quán)抵押應(yīng)以初始土地登記作為前提，領(lǐng)取土地使用證；

　　2.以劃撥、租賃或入股方式取得的土地使用權(quán)，需連同土地上的建筑物一同抵押(適用于房地產(chǎn)公司)，需經(jīng)縣級以上土地管理部門同意；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押(農(nóng)民)，但需交清土地出讓金。

　　3.土地使用權(quán)抵押應(yīng)先進行地價評估。

　　無論是劃撥租賃方式，還是出讓方式申請土地使用權(quán)抵押貸款，都要先委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行評估。最后抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

　　4.向土地管理部門申領(lǐng)《抵押許可證》

　　抵押人向當?shù)赝恋毓芾聿块T申領(lǐng)《抵押許可證》，土地管理部門根據(jù)規(guī)定確定抵押率和最高抵押金額。

　　土地抵押貸款的流程

　　1.首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值.

　　2.咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).

　　3.根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.

　　4.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.

　　5.根據(jù)抵押測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估,出具評估報告

　　6.與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的相關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會決議(或董事會決議)等資料.

　　7.填好最高額抵押貸款合同,按銀行要求提供所需的相關(guān)資料后,等待銀行進行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.

　　土地抵押貸款的額度

　　凡抵押貸款額度都是看評估價來決定的，土地抵押貸款額度一般會先對土地進行評估，通常按照評估價的60%進行來確定貸款額度。

　　土地抵押貸款的風(fēng)險

　　1.抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵引起的風(fēng)險

　?。?）抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或債務(wù)的糾紛。

　?。?）占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，并且沒同時進行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權(quán)發(fā)生變動時，抵押土地的使用權(quán)將隨之轉(zhuǎn)移。

　?。?）抵押權(quán)滅失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。

　　（4）抵押權(quán)實現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價款債權(quán)，以及稅收優(yōu)先權(quán)都優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，導(dǎo)致土地抵押實現(xiàn)困難。

　　即使實現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的土地使用權(quán)，銀行或其他債權(quán)人還要面對受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理的問題。

　　2.土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險放大

　　從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險完全暴露出來，也會把銀行信貸風(fēng)險無限放大。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

　　3.土地抵押造成房地產(chǎn)過熱

　　我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。同時目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當于為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產(chǎn)市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負擔(dān)，雖然帶動了國內(nèi)GDP，但是卻為經(jīng)濟的長遠發(fā)展埋下危機。這樣的風(fēng)險，后果嚴重。

　　4.土地抵押引發(fā)社會政治經(jīng)濟的不規(guī)范

　　由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機構(gòu)易發(fā)虛假評估，抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用一點，已經(jīng)導(dǎo)致我國現(xiàn)行的抵押率計算方法已不能有效控制風(fēng)險。  由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟利益日益明顯，一些政府相關(guān)部門甚至在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會的不公平。