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　　10月份鄭州樓市調(diào)控升級(jí)，限購(gòu)限貸政策出臺(tái)。對(duì)于限貸，大家基本很清楚，那就是錢(qián)要多交了。那么，關(guān)于新政實(shí)施后，鄭州貸款買(mǎi)二手房流程如何？

　　鄭州二手房貸款流程：

　　一、買(mǎi)房時(shí)要先咨詢(xún)

　　買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件?？促?gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　提示：注意要查看房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，簽合同時(shí)需房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明和合同簽名。

　　二、交定金，簽合同

　　看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理、違約金和違約責(zé)任等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　提示：如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管，比如找中介或銀行。

　　三、還清房屋貸款，也稱(chēng)贖樓

　　贖樓主要是針對(duì)業(yè)主房貸沒(méi)有還完的情況，業(yè)主到原貸款銀行申請(qǐng)還清貸款（從預(yù)約還款到抵押注銷(xiāo)約半個(gè)月―2個(gè)月時(shí)間），本次貸款審批通過(guò)后由業(yè)主到銀行還款，還款后到房管局注銷(xiāo)原抵押，房屋即可上市交易。

　　提示：一般贖樓是業(yè)主的事兒，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，所以也有買(mǎi)家付解壓的情況。

　　四、房產(chǎn)評(píng)估

　　由銀行指定的評(píng)估公司安排專(zhuān)門(mén)評(píng)估人員對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，業(yè)主需預(yù)留房產(chǎn)證復(fù)印件給評(píng)估公司。

　　提示：如全款可忽略

　　五、銀行面簽

　　評(píng)估結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行面簽，面簽結(jié)束后由買(mǎi)方繳納金融費(fèi)用。

　　提示：如全款可忽略

　　六、辦理按揭及銀行審批

　　買(mǎi)賣(mài)雙方在銀行面簽并繳納金融費(fèi)用后，按銀行要求提供收入證明、戶(hù)口、身份證、婚姻證明、銀行流水、《鄭州市購(gòu)房申請(qǐng)表》等貸款所需資料。資料準(zhǔn)備齊全后，報(bào)銀行信貸經(jīng)理處審批，審批時(shí)限為5-10個(gè)工作日。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)。

　　提示：辦按揭買(mǎi)家心里要先有個(gè)數(shù)，一般2000年以后的房子，評(píng)估價(jià)高一些，貸款可以貸到七成，如果2000年以前的，那么貸款一般只能六七成。

　　七、付首期及資金監(jiān)管

　　審批通過(guò)后，且買(mǎi)賣(mài)房屋達(dá)到上市交易條件，即可前往房管局網(wǎng)簽合同，買(mǎi)賣(mài)雙方去房管局簽資金監(jiān)管協(xié)議，買(mǎi)方將首付購(gòu)房款（全款）存入交易結(jié)算資金監(jiān)管賬戶(hù)（第三方公立賬戶(hù)保障購(gòu)房款安全）。

　　資金監(jiān)管具體操作：

　　買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶(hù)，約定在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢、拿到新出的不動(dòng)產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，是收費(fèi)滴。

　　八、過(guò)戶(hù)及繳稅

　　去過(guò)戶(hù)時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同等。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

　　提示：一般拿新證，一次性付款就可以直接拿新的不動(dòng)產(chǎn)登記證，如果是按揭貸款拿的就是復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

　　九、物業(yè)交割

　　交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線(xiàn)電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線(xiàn)電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。

　　提示：最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

　　十、買(mǎi)房支付尾款

　　購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過(guò)程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。買(mǎi)家和賣(mài)家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫(xiě)清楚。

　　提示：（如果沒(méi)有簽交房保證金協(xié)議）在二手房交易過(guò)程中，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

　　限購(gòu)期間，銀行貸款需提供的材料

　　1、賣(mài)方需要的材料：身份證原件（夫妻雙方），結(jié)婚證（離婚證），戶(hù)口本原件，房產(chǎn)證原件，土地證原件，所售房產(chǎn)契稅票原件，首套房證明（所售房產(chǎn)是唯一房產(chǎn)）

　　2、買(mǎi)方需要的材料：身份證原件，結(jié)婚證，戶(hù)口本原件，首套二套房證明（房管局、不動(dòng)產(chǎn)登記局各一份），《鄭州市購(gòu)房申請(qǐng)表》

　　注意事項(xiàng)

　　1、30年之內(nèi)的房子（建成年份）可以辦按揭貸款。

　　2、貸款年限最高30年，（年齡+貸款期限不超70年、房齡+貸款期限不超50年）兩條件必須具備。

　　3、最高額度不超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%，每月還貸額不能超過(guò)所開(kāi)收入證明金額的50%（直系親屬可共同貸款）。

　　4、貸款利率國(guó)家基準(zhǔn)利率4.9。

　　5、簽合同時(shí)須賣(mài)方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話(huà)，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。