一般各家銀行的房貸利率基本上都是一樣的，主要因素還是取決于地方的房貸政策，不同地區(qū)的房貸政策也不同。如：限購政策。外市籍戶口，購房貸款必須要提供當(dāng)?shù)毓ぷ饕荒暌陨仙绫：蛡€(gè)人納稅證明才能享受當(dāng)?shù)厥状钨彿抠J款優(yōu)惠。否則可視為投資用房，按第二套購房政策執(zhí)行。對于首次購房貸款有的地方還有優(yōu)惠政策，首購貸款最高可貸七成，利率享受下浮15%（八五折）優(yōu)惠。這主要是為了差別化投資用房。 目前有的地方按85折，也有很多地方執(zhí)行基準(zhǔn)利率。所以房貸利率的高低不在于銀行，而是在于各個(gè)地方的房貸政策。



那么買房貸款，利率多少才劃算？

貸款利率當(dāng)然是越低越好，這意味著你的資金成本更低，但是現(xiàn)實(shí)中利率的高低往往不是普通老百姓能決定，我們能決定的是要不要以現(xiàn)在的利率去貸款，怎么決策呢？

小編告訴你，房貸利率有兩個(gè)頂，超過了這兩個(gè)頂那么你就要留一份神了。

一、房貸利率不能大于GDP增速

GDP增速可以理解為“創(chuàng)造財(cái)富速度”，也可以理解為“資產(chǎn)回報(bào)率”。而房貸利率可以理解為買房借錢的成本，如果借錢的成本小于資產(chǎn)回報(bào)率，那么你的房貸利率是合理的。

舉個(gè)例子：

假如市場上只有一套100萬的房子，當(dāng)年的GDP增速是7%，那么你這套房子當(dāng)年的回報(bào)率就是7%，而這套房子是小白貸款買下來的（假定全部貸款），利率是6%。

那么當(dāng)年小編買下房產(chǎn)的收益是：

100萬x7%-100萬x6%＝1萬

所有小白這套房子的房貸利率只要不超過GDP增速，那么就是有利可圖的，2017年中國的GDP增速是6.9%，目前的5.26%左右，那么你覺得貴嗎？

通過觀察，歷史上中國房貸利率接近GDP增速時(shí)往往是樓市見頂?shù)男盘?，比?014年9月房貸利率是6.96%，而當(dāng)年GDP增速是7.3%，當(dāng)兩者接近的時(shí)候樓市隨即見頂。理由很簡單，因?yàn)楫?dāng)房貸利率逼近GDP增速時(shí)，買房收益逐漸降低，最后為0甚至虧損。

二、房貸利率不能大于M2增速

M2增速粗略地理解為印鈔的增速，如果房貸利率大于M2增速，那么意味著你借錢的成本超過印鈔的增速，那么這時(shí)候的房貸利率是過高的。

舉個(gè)例子：

假如2017年你的房貸利率是8%，市場上只有一套房子和100萬人民幣。

那么：一套房子＝100萬元人民幣

假如當(dāng)年的印鈔增速是7%，那么意味著市場上的人民幣增加到了100萬x（1+7%）＝107萬元。

則：一套房子＝107萬元人民幣

如果你在2017年初用100萬買了一套房子，到年底的時(shí)候賣出，那么當(dāng)時(shí)的市價(jià)就會(huì)達(dá)到107萬元人民幣。

收益＝107萬-100萬-100萬x8%＝-1萬

也就是說如果房貸利率超過了印鈔增速，那么這時(shí)候貸款買房收益是負(fù)的。

結(jié)論：

1、以中國的情況，今后印鈔增速仍將會(huì)超過GDP增速，這就意味著房貸利率第一頂點(diǎn)是GDP增速，第二頂點(diǎn)是M2增速。

2、房貸利率合理區(qū)間的頂點(diǎn)并不是一個(gè)固定的數(shù)字，而是要結(jié)合當(dāng)時(shí)的GDP增速、印鈔增速來考量。

3、2010年后中國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)由高速降為中高速，未來GDP大概率會(huì)保持在6%-7%的水平，而印鈔增速則會(huì)維持在8%-10%，也就是意味著未來幾年房貸利率頂點(diǎn)就在上述區(qū)間內(nèi)。

4、美聯(lián)儲(chǔ)加息以及縮表會(huì)迫使中國央行被動(dòng)加息，但是受制于國內(nèi)維增長壓力，未來的房貸利率上升將會(huì)是溫和的，即未來幾年房貸利率有上升空間，但不大可能逼近頂點(diǎn)。