今天的文章，就是圍繞一個大家常問的問題來聊聊：“我有一套按揭房，能不能再貸款？”

為什么說這個話題重要呢？因?yàn)楝F(xiàn)在很多人手上都有套房子，買的時候貸款買的，按揭房嘛。房價跌了，房貸還得還，

但其實(shí)你擁有的房產(chǎn)，也還可以貸款，貸出資金來周轉(zhuǎn)?。?！

下面，小一來詳細(xì)說說。

先來捋捋：什么是按揭房？再貸款到底行不行？

先說說背景，小一相信很多人買房的時候都經(jīng)歷過按揭貸款。簡單點(diǎn)說，按揭房就是你用銀行的錢買的房子，還沒還清貸款的那種。

舉個例子，小一有個客戶小王，2018年買了套房，貸款100萬，現(xiàn)在還剩60萬沒還。房價這幾年漲了點(diǎn)，現(xiàn)在市價150萬?？雌饋硭澚耍?/p>

實(shí)際上他的房屋凈值（就是房子當(dāng)前價值減去剩余貸款）有90萬。這就是為什么很多人問：“我這套按揭房，能不能再貸款？”

按揭房是可以再貸款的，但不是提交了貸款申請，就能成功貸出資金來，得看情況。

不過現(xiàn)在政策和市場環(huán)境變了，變得更友好了一些，更多銀行（GD、ZG、ZX等）都接受二押了。

貸款100萬，抵押貸款利率2.5%和房貸利率3.9%的對比，20年等額本息

為什么按揭房還可以貸款？

因?yàn)殂y行看中的是借款人的房產(chǎn)價值，只要房產(chǎn)有足夠的凈值，信用也不差，他們就愿意再借錢。

不過，不是所有按揭房都能隨便再貸款的。絕大部分銀行要求你的貸款價值比（LTV）不能太高。

什么是LTV？簡單說，就是你貸款金額占房產(chǎn)價值的比例，一般不能超過70%。意思是，如果借款人的房子值100萬，銀行最多允許借款人貸70萬（包括原有的按揭貸款）。

所以，如果借款人的房產(chǎn)房屋凈值夠大，空間就大了。

（現(xiàn)在部分銀行已推出9成二押）

之前有個客戶B女士，2024年找小一咨詢。她有一套老房，買的時候貸款650萬，現(xiàn)在市價漲到800萬，凈值300萬。她想用這套房再貸點(diǎn)錢，給兒子付學(xué)費(fèi)。

在小一的幫助下，B女士成功貸了21萬，利率還算友好，在2.6%左右。兒子順利上學(xué)，她還用這筆錢投資了點(diǎn)基金，收益不錯?？梢?，再貸款也是可以的，主要看借款人的資質(zhì)和房產(chǎn)還沒有可以貸款的空間。

現(xiàn)在，一方面，政府出臺了不少政策鼓勵合理使用房產(chǎn)價值；另一方面，經(jīng)濟(jì)不確定性增加了風(fēng)險(xiǎn)。

通脹率控制在2.5%左右，房價在一些城市還在穩(wěn)中有升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的2025年數(shù)據(jù)，一線城市如北京、上海，平均房價漲幅為5%，這讓房屋凈值變得更誘人。

小一再來說說再貸款的類型。不是只有一種方式，小一來簡單分分類，免得你迷糊。

1、房屋凈值貸款：這是一種比較靈活的貸款方式。簡單說，就是你用房屋凈值做抵押，銀行給你一筆信用額度，你想用多少用多少，類似于信用卡。這種貸款的平均利率是3.8%，審批通過率高達(dá)70%（數(shù)據(jù)來自中國銀行業(yè)協(xié)會報(bào)告）。

優(yōu)勢是利率低，靈活性高，但風(fēng)險(xiǎn)是如果房價跌了，可能會被要求追加保證金。

2、二押貸款：意思是借款人在原有按揭基礎(chǔ)上，再找另一家銀行或機(jī)構(gòu)貸款。

如果房價暴跌，借款人可能面臨斷供。

所以可二押的銀行比較少。

銀行看重幾個因素：

• 信用評分
  大多銀行要求信用分在650分以上（滿分800分）。如果借款人的信用記錄干凈，申請的機(jī)會大。
• 收入穩(wěn)定
  銀行要確保你有還款能力。家庭平均月收入如果超過1萬元，審批更容易通過。
• 房產(chǎn)位置和類型
  一線城市房產(chǎn)更容易貸，二手房比新房簡單點(diǎn)。

實(shí)戰(zhàn)分享：小一怎么幫客戶操作再貸款

第一步，評估房產(chǎn)價值。線上和線下都有評估房子多少錢的方法，這里小一就不細(xì)說了。

比方說，借款人的房市價150萬，剩余貸款60萬，凈值90萬。那么，借款人潛在的再貸款空間可能是90萬的70%，也就是63萬（LTV限制）。

其次，選對貸款方式。不是所有銀行都一樣，一些網(wǎng)點(diǎn)銀行如JS銀行和GS銀行，對再貸款更友好，利率低手續(xù)費(fèi)少。小一的竅門是，找專業(yè)經(jīng)紀(jì)人幫忙比價。

記得有個客戶，找小一之前自己去銀行，被推薦了高利率的貸款。我?guī)退D(zhuǎn)到另一家，利率低了1.5%，每年省幾萬塊。

再來，注意風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在失業(yè)率略升到5.2%，所以還款能力是關(guān)鍵。萬一你失業(yè)了，貸款還不上，銀行可能會拍賣你的房產(chǎn)。

所以，小一always 提醒客戶：再貸款不是為了消費(fèi)，而是為了增值。比如，投資教育、創(chuàng)業(yè)或房產(chǎn)翻新，這些都能帶來回報(bào)。

2025年的大環(huán)境:

政策方面，2025年，政府繼續(xù)推行穩(wěn)地產(chǎn)策略。比方說，央行降息兩次，平均貸款利率降到2.8%。另外，有個新政策叫凈值釋放計(jì)劃，鼓勵家庭用房產(chǎn)價值支持消費(fèi)和投資。

市場方面，房價在2025年預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升，一線城市漲幅3-5%，二線城市2-4%。但區(qū)域差異大，北上廣深的機(jī)會多，中小城市風(fēng)險(xiǎn)高。利率環(huán)境友好，但通脹壓力可能讓銀行收緊標(biāo)準(zhǔn)。

小一的建議是：先算清借款人的債務(wù)收入比（DTI），標(biāo)準(zhǔn)一般是40%以下。意思是，你的月還款不能超過月收入的40%。

總結(jié)下，如果你有一套按揭房，完全可以再貸款，但得看你的凈值、信用和用途。2025年是好時機(jī)，利率低、政策松，但風(fēng)險(xiǎn)也存在。

如果你有類似疑問，歡迎私信我或找專業(yè)人士咨詢。

希望這篇文章對你有幫助，如果有問題，隨時交流！