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　　中國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式：

　　銀行貸款:

　　銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。

　　房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達(dá)到30.1%。但其中有很大比重是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當(dāng)自有資金。2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道主要依賴銀行。

　　房地產(chǎn)信托融資:

　　房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，信托融資方式以“井噴”式速度發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額已超過50億元。但其中主要為“過橋”式貸款，籌資比重不大。原因是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托規(guī)定，每份資金信托合同總份數(shù)不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。

　　房地產(chǎn)基金:

　　房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。近幾年流入中國(guó)的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；萬科與德國(guó)銀行的合作；摩根斯坦利房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地合作；荷蘭的ING與首創(chuàng)合作等。由于受到國(guó)內(nèi)政策，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明性的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是公司的管理團(tuán)隊(duì)、土地儲(chǔ)備、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。

　　因此，海外地產(chǎn)基金對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)來講，可以說是杯水車薪。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。

　　上市融資:

　　上市融資是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一。但房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難。據(jù)有關(guān)資料，目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有七十家左右，并且存在著以下問題，房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)較差，歷史遺留問題嚴(yán)重，管理層專業(yè)素質(zhì)差。例如，2004年2月初，上海復(fù)地在香港聯(lián)合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復(fù)地成功的主要原因是土地儲(chǔ)備增加，開發(fā)項(xiàng)目多，盈利能力好，資金周轉(zhuǎn)較快等。

　　房地產(chǎn)債券:

　　房地產(chǎn)債券在目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。2002年，房地產(chǎn)債券融資僅為2.24億元，占全部融資額的0.02%。2003年，房地產(chǎn)債券融資進(jìn)一步下降，僅為0.34億元，占全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國(guó)對(duì)發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格。根據(jù)《公司法》，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。二是，我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。

　　綜上所述，由于國(guó)家政策和企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。同時(shí)，信托融資和基金的形式隨著國(guó)家政策的出臺(tái)也將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。上市融資將會(huì)成為有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式。