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10-12月，四川省zf出臺(tái)一系列措施刺激了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括降低房貸利率至3.0%提高貸款額度，支持購房提取代際互助，以及取消省內(nèi)異地購房提取限制等。

我們要明確銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款有兩種類型：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款和房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款。前者主要針對(duì)個(gè)人，后者則主要針對(duì)企業(yè)。

分類圖如下：（短期周轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)較少）

在申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款前，你需要準(zhǔn)備以下材料：

借款人的有效身份證、戶口簿；

婚姻狀況證明；

借款人的收入證明；

房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證；

擔(dān)保人的相關(guān)材料；

銀行所需的其他資料。

借款條件包括三個(gè)方面：人、房產(chǎn)和企業(yè)。



 

（1）年齡 

申請(qǐng)人年齡限制：申請(qǐng)人必須是具備完全民事行為能力的自然人（滿18周歲），且在貸款到期時(shí)的年齡不超過70歲。 

共借人（擔(dān)保人）：18-70周歲，也可以是公司。 

部分銀行接受70周歲以上的高齡老人，具體根據(jù)銀行政策而定。 

（2）婚姻及戶籍信息 

婚姻狀況： 

1、未婚：大部分銀行需提供單身證明（派出所辦理）

2、已婚：配偶雙方需到場(chǎng)簽字并提供結(jié)婚證 

3、離婚：離異個(gè)體在申請(qǐng)時(shí)需要提供清晰的婚姻和財(cái)產(chǎn)分割記錄 

申請(qǐng)人還需要提供所在地的常住戶口和固定住所證明。 

（3）個(gè)人收入和征信 

收入與職業(yè)：銀行需考慮借款人的工作單位性質(zhì)和近一年的工資流水。不同銀行對(duì)于工資流水的要求各不相同，但大多需要覆蓋一定倍數(shù)的貸款金額，足以保障按期償還貸款本金及利息。 

征信記錄：銀行會(huì)檢查申請(qǐng)人的逾期記錄、負(fù)債情況以及查詢次數(shù)。 

詳情也可查看往期文章《房產(chǎn)抵押貸款十大常見問題答疑》

房產(chǎn)抵押貸款對(duì)征信的要求相對(duì)寬松，但極差的征信記錄仍可能導(dǎo)致貸款申請(qǐng)被拒。 

房產(chǎn)需滿足以下條件：

可上市交易且產(chǎn)證在手；

銀行接受的房產(chǎn)類型，如住宅、公寓、別墅等；

面積在40-300㎡之間；

房齡在30年以內(nèi)；

產(chǎn)權(quán)清晰。

黃老師在這里詳細(xì)說一下房齡及產(chǎn)權(quán)問題：

【關(guān)于老房本抵押】 

√大部分銀行都青睞房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)； 

√部分銀行能接受房齡在30--40年的房產(chǎn)； 

√少部分銀行可以接受房齡在40--50年的房產(chǎn)； 

√個(gè)別銀行或金融機(jī)構(gòu)能接受房齡50--70年的房產(chǎn)； 

【關(guān)于新房本抵押】 

銀行對(duì)房本持有時(shí)間有要求，通常： 

√大部分銀行都會(huì)要求持有房產(chǎn)證滿6個(gè)月 

√部分銀行可以接受滿3-6個(gè)月的 

√少數(shù)銀行可以接受新過戶的房產(chǎn) 

√對(duì)于親屬之間的繼承、贈(zèng)與和買賣的房屋，或者轉(zhuǎn)商之后的房本，可被認(rèn)定為老房本做抵押。 

【產(chǎn)權(quán) 】

基本要求是房屋產(chǎn)權(quán)要清晰；尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產(chǎn)權(quán)一定要分割清晰。 

對(duì)于單個(gè)人名下的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)自然清晰，做抵押是沒有什么問題的。 

對(duì)于多人共同所有的房產(chǎn)： 

√ 夫妻共同所有：這種情況是比較常見的，婚后在法律上認(rèn)為房屋屬于夫妻共同的財(cái)產(chǎn)，做房屋抵押貸款的時(shí)候，需要配偶共借； 

√ 房產(chǎn)證上有未成年：這種情況是不允許做抵押貸款的。辦理房產(chǎn)抵押，需要當(dāng)事人有完全的民事行為能力，未成年人不具備相應(yīng)的民事行為能力，不能辦理房產(chǎn)抵押。

√ 3人以上共有房屋產(chǎn)權(quán)的：能做的銀行少；因?yàn)檗k理抵押需要產(chǎn)權(quán)人同意并共借，而牽涉的人多，產(chǎn)生的糾紛和情況也會(huì)復(fù)雜。 

關(guān)于公司（房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款需看） 

（1）公司類型及成立時(shí)間 

不應(yīng)涉及投資、娛樂、金融等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。銀行會(huì)根據(jù)其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來決定是否接受貸款申請(qǐng)。 

新公司或新注冊(cè)的企業(yè)也可以申請(qǐng)抵押貸款，但銀行更傾向于有真實(shí)經(jīng)營(yíng)歷史的企業(yè)。例如，新過戶的公司在銀行眼中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 

（2）公司經(jīng)營(yíng) 

公司的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)應(yīng)無異常，如工商行政異常、地址異?；蛏婕霸V訟等情況都會(huì)影響貸款的審批。 

有些銀行可能要求提供對(duì)公流水證明，而有些則不需要。這取決于貸款的具體要求和銀行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。 

注意事項(xiàng)：

在辦理房產(chǎn)抵押貸款過程中，以下幾個(gè)核心問題至關(guān)重要，不容忽視：

1、征信記錄的詳盡程度是審核的關(guān)鍵。征信報(bào)告分為詳細(xì)版和簡(jiǎn)易版，其中詳細(xì)版需借款人攜帶身份證原件至銀行柜臺(tái)打印，而簡(jiǎn)易版則可通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)申請(qǐng)。房產(chǎn)抵押貸款通常要求審查詳細(xì)版征信。銀行著重考察的內(nèi)容包括逾期記錄、負(fù)債狀況以及征信查詢次數(shù)。具體而言，銀行會(huì)審視借款人近兩年的逾期情況，比如是否有連續(xù)90天以上的逾期記錄，或是總賬戶逾期次數(shù)累計(jì)超過6次。連續(xù)三次逾期或累計(jì)六次逾期的記錄，通常被視為大多數(shù)銀行的風(fēng)險(xiǎn)紅線。

2、房產(chǎn)資質(zhì)同樣不容小覷。建議選擇的房產(chǎn)年限不宜超過30年，并且應(yīng)確保房產(chǎn)證上未登記未成年（18歲以下）子女的名字。

3、針對(duì)企業(yè)抵押貸款，某些行業(yè)受到明確的限制，這些行業(yè)包括金融、房地產(chǎn)、娛樂、美容美發(fā)以及洗浴足浴等。此外，產(chǎn)能過剩的周期性行業(yè)，例如煤炭和鋼鐵行業(yè)，也受到限制。

4、在個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款方面，特定職業(yè)如記者、律師、公務(wù)員以及公檢法軍系統(tǒng)的工作者，在貸款審批過程中通常會(huì)面臨較為嚴(yán)格的限制。除行政和后勤部門外，其他部門的工作人員往往被視為受限人群，這些職業(yè)在貸后管理方面可能存在一定的順暢性問題。

5、關(guān)于房產(chǎn)抵押貸款的具體辦理流程，以及銀行在個(gè)人、企業(yè)和房產(chǎn)資質(zhì)評(píng)估與審查方面的復(fù)雜性和繁瑣性，黃老師就不一一贅述了。

希望上述信息能夠?yàn)榉劢z們的貸款申請(qǐng)?zhí)峁┯幸娴闹笇?dǎo)。