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題主如果指的是押房產(chǎn)證，現(xiàn)在銀行做抵押是不用押紅本、綠本的

如果您是做抵押，然后想買賣這種方式的話，是可以直接不過戶的。這其實(shí)也是這兩年最火的二手房交易新模式——“帶押過戶”，下面小昕用經(jīng)驗(yàn)來告訴想要了解的朋友們：
 

很多人以為《民法典》406條一出，抵押房隨便過戶，其實(shí)大漏特漏！實(shí)際操作中，能否帶押過戶全看銀行的臉色（劃重點(diǎn)）。

小昕經(jīng)手的單子里，最典型的翻車案例：買賣雙方談好了價(jià)格，結(jié)果原貸款銀行死活不同意過戶，理由是“抵押合同里明確寫了禁止轉(zhuǎn)讓”。最后買家被迫墊資200萬解押，多花5萬過橋費(fèi)。

所以關(guān)鍵第一步：查原抵押合同！ 如果合同里寫著“不得轉(zhuǎn)讓”，哪怕民法典允許，銀行也有權(quán)拒絕過戶。

目前全國(guó)80%的地級(jí)市已開通公積金“帶押過戶”，但注意三個(gè)死穴：

1、必須同銀行操作（比如賣方在建行有房貸，買方也得在建行辦新貸款）；

2、房子只能有一個(gè)抵押（二次抵押、民間抵押的想都別想）；

3、買方貸款額度≤房?jī)r(jià)的80%（首付要覆蓋賣方剩余貸款）。

以深圳為例，現(xiàn)在建行、工行都能做跨行帶押過戶，但要額外簽三方協(xié)議，流程至少多走7個(gè)工作日。

想用經(jīng)營(yíng)貸買房的人：銀行現(xiàn)在對(duì)資金閉環(huán)盯得死緊，一旦發(fā)現(xiàn)買方貸款用途不符，直接終止交易；

產(chǎn)權(quán)有糾紛的房子：比如房子被查封過，就算解封了也別碰，系統(tǒng)一秒鐘就能鎖死過戶通道；

置換學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)：北京海淀出現(xiàn)過帶押過戶卡了3個(gè)月，孩子入學(xué)材料提交超期，直接涼涼。

 

1、簽合同前先做“三查”：

查房：拉產(chǎn)權(quán)檔案看抵押狀態(tài)（民間借貸不會(huì)體現(xiàn)在系統(tǒng)里，要額外查征信）

查人：確認(rèn)賣家離婚協(xié)議/繼承公證（避免前妻跳出來說房子有她一半）

查貸：讓銀行出具《同意帶押過戶函》（口說無憑，必須書面）

2、資金必須進(jìn)監(jiān)管賬戶：

濟(jì)南已經(jīng)出現(xiàn)買家直接把首付打給賣家，結(jié)果賣家卷錢跑路的案例?，F(xiàn)在正規(guī)操作是銀行設(shè)立三方共管賬戶，過戶成功才會(huì)釋放資金。

3、預(yù)留30天緩沖期：

沈陽(yáng)的案例顯示，從申請(qǐng)到放款最快也要22個(gè)工作日，如果合同里沒寫“因帶押過戶導(dǎo)致的延期不算違約”，分分鐘賠違約金。

帶押過戶省的是過橋費(fèi)，但增加了隱性風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在抵押權(quán)異議和資金凍結(jié)。

所以啊，要么選全款買家，要么老老實(shí)實(shí)解抵押，別為省2萬塊錢埋個(gè)雷。 真要操作，記住這句話：讓銀行出書面同意+所有環(huán)節(jié)錄像留痕。