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下面小昕來說說：

（1）房齡

≤25年（超30年直接進銀行黑名單），比如2000年前的老破小就別折騰了

（2）持有期≥6個月（新過戶的可以走擔保公司，成本多花2萬+）（現(xiàn)在已有部分銀行貸款產(chǎn)品接受新產(chǎn)證）

（3）二次抵押潛規(guī)則：按揭余額

＜現(xiàn)估值40%才能做（比如500萬的房子，按揭剩100萬能二抵）
 

（1）年齡+貸款年限≤70（60歲大叔最多貸10年）

（2）月流水≥月供2倍（私賬流水也能認）

（3）征信致命傷：當前逾期、半年內(nèi)查詢超6次、網(wǎng)貸記錄（借唄用了都影響）
 

（1）消費貸：必須對應裝修合同/留學通知書（別傻乎乎直接轉(zhuǎn)賬）

（2）經(jīng)營貸：營業(yè)執(zhí)照需滿半年（瓊海/雄安等新區(qū)放寬到3個月7），上下游合同要閉環(huán)
 

1、消費貸：最長10年（實際批5-8年居多）

2、經(jīng)營貸：

商品房：20-30年（但房齡+貸款期≤50年）

拆遷房/公寓：縮水到15年

一般去銀行申請，選等額本息比先息后本多拿5年期限

舉個實操案例：

王姐2010年買的學區(qū)房（現(xiàn)值800萬），按揭還剩100萬，2025年做經(jīng)營貸：

→ 可貸額度：800萬*70%-100萬=460萬

→ 年限計算：房齡15年+貸款25年=40年（卡住建部紅線）

→ 最終批貸：25年期，年息3.2%
 

1、轉(zhuǎn)貸死局：2023年做的3.8%經(jīng)營貸，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)貸到3%？銀行要求先還清500萬本金，過橋費一天吃掉你800塊利息（部分銀行推出轉(zhuǎn)貸免息、過橋快速便捷的政策）

2、婚姻：婚內(nèi)房產(chǎn)必須配偶簽字（上周有個客戶離婚沒滿半年，被要求前妻公證）

3、窗口期玄學：每年3月和9月是額度寬松期（現(xiàn)在4月沖季度指標，反而容易壓價）
 

① 學區(qū)房/次新房優(yōu)先選國有大行（額度松）

② 商鋪/別墅去找城商行（對非標資產(chǎn)容忍度高）

③ 急著用錢選擔保公司過橋，但手續(xù)費別超1.5%