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下面小昕來(lái)說(shuō)說(shuō)：

（1）房齡

≤25年（超30年直接進(jìn)銀行黑名單），比如2000年前的老破小就別折騰了

（2）持有期≥6個(gè)月（新過(guò)戶的可以走擔(dān)保公司，成本多花2萬(wàn)+）（現(xiàn)在已有部分銀行貸款產(chǎn)品接受新產(chǎn)證）

（3）二次抵押潛規(guī)則：按揭余額

＜現(xiàn)估值40%才能做（比如500萬(wàn)的房子，按揭剩100萬(wàn)能二抵）
 

（1）年齡+貸款年限≤70（60歲大叔最多貸10年）

（2）月流水≥月供2倍（私賬流水也能認(rèn)）

（3）征信致命傷：當(dāng)前逾期、半年內(nèi)查詢超6次、網(wǎng)貸記錄（借唄用了都影響）
 

（1）消費(fèi)貸：必須對(duì)應(yīng)裝修合同/留學(xué)通知書(shū)（別傻乎乎直接轉(zhuǎn)賬）

（2）經(jīng)營(yíng)貸：營(yíng)業(yè)執(zhí)照需滿半年（瓊海/雄安等新區(qū)放寬到3個(gè)月7），上下游合同要閉環(huán)
 

1、消費(fèi)貸：最長(zhǎng)10年（實(shí)際批5-8年居多）

2、經(jīng)營(yíng)貸：

商品房：20-30年（但房齡+貸款期≤50年）

拆遷房/公寓：縮水到15年

一般去銀行申請(qǐng)，選等額本息比先息后本多拿5年期限

舉個(gè)實(shí)操案例：

王姐2010年買的學(xué)區(qū)房（現(xiàn)值800萬(wàn)），按揭還剩100萬(wàn)，2025年做經(jīng)營(yíng)貸：

→ 可貸額度：800萬(wàn)*70%-100萬(wàn)=460萬(wàn)

→ 年限計(jì)算：房齡15年+貸款25年=40年（卡住建部紅線）

→ 最終批貸：25年期，年息3.2%
 

1、轉(zhuǎn)貸死局：2023年做的3.8%經(jīng)營(yíng)貸，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)貸到3%？銀行要求先還清500萬(wàn)本金，過(guò)橋費(fèi)一天吃掉你800塊利息（部分銀行推出轉(zhuǎn)貸免息、過(guò)橋快速便捷的政策）

2、婚姻：婚內(nèi)房產(chǎn)必須配偶簽字（上周有個(gè)客戶離婚沒(méi)滿半年，被要求前妻公證）

3、窗口期玄學(xué)：每年3月和9月是額度寬松期（現(xiàn)在4月沖季度指標(biāo)，反而容易壓價(jià)）
 

① 學(xué)區(qū)房/次新房?jī)?yōu)先選國(guó)有大行（額度松）

② 商鋪/別墅去找城商行（對(duì)非標(biāo)資產(chǎn)容忍度高）

③ 急著用錢選擔(dān)保公司過(guò)橋，但手續(xù)費(fèi)別超1.5%