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現(xiàn)在貸款難不難，說白了就是看你的“底子”能不能讓銀行放心把錢交給你。

財(cái)女在房產(chǎn)貸款行業(yè)摸爬滾打快十年了，見過太多客戶抱怨“銀行放水那么多，怎么到我這就卡脖子”，也看過不少資質(zhì)過硬的人三天就批下百萬額度的案例。2025年的貸款審批邏輯其實(shí)沒變，但銀行的條件更高了——不是他們不想賺錢，而是經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，壞賬率壓力倒逼銀行必須用“放大鏡”看風(fēng)險(xiǎn)：



去年財(cái)女遇到個(gè)客戶，拿著北京三環(huán)內(nèi)一套50㎡的老破小來抵押貸款，結(jié)果被五家銀行拒了個(gè)遍。為啥？房齡40年+產(chǎn)權(quán)性質(zhì)模糊，銀行評(píng)估價(jià)直接打了六折。2025年銀行對(duì)抵押物的要求有多嚴(yán)？財(cái)女整理了幾個(gè)高頻雷區(qū)：

1、房齡超限：北上廣深的主流銀行要求“房齡+貸款年限≤50年”，像上海的老洋房、北京80年代老公房，直接卡死貸款通道。

2、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議：法拍房沒清戶、小產(chǎn)權(quán)房沒轉(zhuǎn)正、共有產(chǎn)權(quán)沒析產(chǎn)證明，這些情況銀行連材料都不收。上個(gè)月有個(gè)客戶買了共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樵瓨I(yè)主離婚時(shí)產(chǎn)權(quán)分割不明確，貸款根本就申請(qǐng)不了。

3、政策限制房：比如“7090政策房”（70㎡以下占比90%的小區(qū)），部分銀行普遍認(rèn)為流通性差，有些銀行直接拉黑這類樓盤。

4、底層邏輯很簡(jiǎn)單：房?jī)r(jià)波動(dòng)期，銀行首先考慮的是萬一你還不上錢，他們能把房子快速變現(xiàn)。根據(jù)央行2025年一季度報(bào)告，房產(chǎn)抵押類不良貸款占比已突破31%9，所以審核時(shí)寧可錯(cuò)殺一千，絕不放過一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

收入證明方面

根據(jù)財(cái)女經(jīng)驗(yàn)來說貸款審批時(shí)他們看的是這些：
1、流水看“持續(xù)性”而非“總額”：突擊轉(zhuǎn)賬、大額現(xiàn)金存款會(huì)被標(biāo)記為“可疑資金”，某股份制銀行甚至要求提供過去兩年完整的支付寶/微信賬單。

2、負(fù)債率也給我們算上了“隱藏債務(wù)”，比如你同時(shí)用著花唄、京東白條、美團(tuán)月付，哪怕沒逾期，銀行也會(huì)把這些計(jì)入負(fù)債。上個(gè)月小昕有個(gè)客戶月入3萬，但因?yàn)橥瑫r(shí)用了6個(gè)平臺(tái)的信用支付，負(fù)債率直接被算到80%。

3、行業(yè)：教培、房地產(chǎn)中介、自由職業(yè)者，這三個(gè)群體現(xiàn)在貸款至少要上浮0.5%利率。某城商行內(nèi)部文件顯示，對(duì)這三類客戶的拒貸率比平均值高22%。

銀行不是慈善機(jī)構(gòu)，他們要的是“穩(wěn)定壓倒一切”。哪怕你月入十萬，如果是靠提成或者項(xiàng)目分紅，在風(fēng)險(xiǎn)里可能還不如月薪八千的公務(wù)員吃香。

三、征信沒逾期≠好征信

“我從來沒逾期過，憑什么說我征信不好？”現(xiàn)實(shí)很殘酷，征信報(bào)告上的“查詢記錄”和“賬戶 數(shù)量”多，銀行貸款也不好貸。

說個(gè)真實(shí)案例：杭州的王女士想申請(qǐng)房貸，半年內(nèi)點(diǎn)了18次“某團(tuán)借錢”“某音月付”之類的網(wǎng)貸入口，雖然都沒借錢，但銀行看到她征信報(bào)告上密密麻麻的“貸款審批”記錄，直接給出“多頭借貸”的結(jié)論，利率上浮4%。

最好是半年內(nèi)不超過6次“貸款審批”或“信用卡審批”記錄，使用不超過3家消費(fèi)金融產(chǎn)品（包括某唄、某條等）




很多客戶喜歡說：“我三年前貸款很容易啊，現(xiàn)在怎么這么麻煩？”但2025年的貸款市場(chǎng)和三年前不一樣了，之前材料不用那么多，查你經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也是要求寬松



在遇到貸款被拒，也有很多人病急亂投醫(yī)，比如找中介做假流水：現(xiàn)在銀行用上了稅務(wù)局的大數(shù)據(jù)，虛假流水一查一個(gè)準(zhǔn)。

財(cái)女整理了以下點(diǎn)，希望可以幫到朋友們??！

養(yǎng)資質(zhì)要提前兩年布局，比如計(jì)劃買房，就提前把網(wǎng)貸全部結(jié)清并注銷賬戶；想辦經(jīng)營(yíng)貸，哪怕是個(gè)體戶也要堅(jiān)持走公賬流水。

學(xué)會(huì)“錯(cuò)峰申請(qǐng)”，一季度銀行放貸額度最充足，年底則普遍收緊；盡量避開行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)期（比如教培行業(yè)整頓期別申請(qǐng)）。