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現(xiàn)在銀行系統(tǒng)升級(jí)后，抵押貸款額度不只是簡(jiǎn)單的估值×7成這么簡(jiǎn)單！小昕來(lái)說(shuō)說(shuō)其中的計(jì)算額度和房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)的風(fēng)險(xiǎn)。

1. 房子的估值≠市場(chǎng)價(jià)！

銀行認(rèn)定的評(píng)估價(jià)通常是市場(chǎng)價(jià)打7-8折。比如你現(xiàn)在500萬(wàn)的房子，銀行可能只按350萬(wàn)估值。

實(shí)際可貸額度 = 評(píng)估價(jià) × 抵押率（住宅7成/商鋪5成） - 原貸款余額

舉個(gè)栗子：

張先生2018年買(mǎi)的房，市場(chǎng)價(jià)800萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)560萬(wàn)（打7折），還剩200萬(wàn)房貸沒(méi)還。

那么他現(xiàn)在能貸：560萬(wàn)×70% -200萬(wàn)= 192萬(wàn)

??注意：不要相信那些不良中介說(shuō)的“能按市場(chǎng)價(jià)估值100%”，銀行風(fēng)控系統(tǒng)現(xiàn)在直接對(duì)接房產(chǎn)交易中心，做不了什么假

2. 額度翻倍的3個(gè)技巧

選對(duì)銀行：2025年興業(yè)銀行住宅抵押率最高7.5成，比常規(guī)多貸5%

包裝經(jīng)營(yíng)貸：小微企業(yè)主可貸評(píng)估價(jià)85%（需真實(shí)經(jīng)營(yíng)流水）

組合貸模式：首押+二押同時(shí)申請(qǐng)，總貸款額可達(dá)市價(jià)90%（適合優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房）

 

3. 最新銀行利率對(duì)比（2025年4月）

? 雷區(qū)1：以為只押房本就安全

現(xiàn)在銀行都要求抵押+公證+保險(xiǎn)三件套，特別是二押貸款，如果中介讓你簽空白合同，很可能埋了“流質(zhì)條款

”——逾期3個(gè)月直接拍賣(mài)，連協(xié)商機(jī)會(huì)都沒(méi)有

? 雷區(qū)2：只看月供不看IPR

某大V推薦的“先息后本3.2%”看起來(lái)很劃算？算上賬戶管理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，實(shí)際年化可能超過(guò)6%！

? 雷區(qū)3：被中介忽悠做高評(píng)

“我能幫你把500萬(wàn)的房子評(píng)到700萬(wàn)”——這種話2025年還敢信？現(xiàn)在銀行已經(jīng)嚴(yán)格管控，假材料直接進(jìn)銀監(jiān)會(huì)黑名單，5年內(nèi)別想貸款買(mǎi)房！

必須查抵押登記：在“國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記”官網(wǎng)花30塊就能查有沒(méi)有隱形抵押

必須買(mǎi)違約險(xiǎn)：每年多花0.2%保費(fèi)，失業(yè)/重病時(shí)可申請(qǐng)3年還息不還本

必須分賬戶管理：裝修貸的錢(qián)不能直接提現(xiàn)，要轉(zhuǎn)到建材公司賬戶

必須留周轉(zhuǎn)金：建議預(yù)留18-24期月供，防止現(xiàn)金流斷裂

 

? 適合人群：

有穩(wěn)定現(xiàn)金流（月收入＞月供2倍）

貸款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（可抵稅）

房產(chǎn)證滿3年無(wú)糾紛

? 勸退人群：

想套現(xiàn)炒股的

老人唯一住房

按揭不滿6個(gè)月

2025年做抵押貸就像走鋼絲，找對(duì)銀行能讓你多賺50萬(wàn)，踩中雷區(qū)可能房子都沒(méi)了。