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上海樓市：分化走到頭了？第三階段如何？（8000字長文版）
- 2025年6月2日，上海樓市這幾年簡直跟開了個巨大的玩笑似的？咱們2020年就提前預(yù)判了分化這事兒，當時估計沒多少人信，覺得房價嘛，不都普漲或者普跌嗎？誰能想到五年光景，市中心那些好地
2025年6月2日，上海樓市這幾年簡直跟開了個巨大的玩笑似的？咱們2020年就提前預(yù)判了分化這事兒，當時估計沒多少人信，覺得房價嘛，不都普漲或者普跌嗎？
誰能想到五年光景，市中心那些好地段、好房子，有些漲幅還愣是奔著40%去了，而遠郊的次新房，或者市區(qū)里那些“老破小”，跌幅動輒就是10%起步，甚至有的地方還更狠。
短短五年，收益率這塊兒，搞不好就差了50%！這哪兒是買房啊，這簡直是開盲盒，開對了人生贏家，開錯了就……賠幾百萬。
現(xiàn)在回頭看，那句貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜，簡直是神預(yù)言。那些曾經(jīng)被我們覺得容易貶值的豪宅，現(xiàn)在看看，當初要是咬咬牙買了，現(xiàn)在估計價值都翻了幾倍。而那些借款人覺得便宜大半的遠郊，現(xiàn)在可能只有一聲嘆息。
但事兒就是這么個事兒，趨勢這玩意兒，總有它自己的慣性。漲多了總要歇歇，跌狠了也得有個底?，F(xiàn)在到了2025年，各種跡象都開始冒頭了，不少人都在嘀咕：上海樓市這波分化的狂潮，是不是要畫上句號了？搞不好，咱們還能看到“逆分化”的情況出現(xiàn)呢？
說白了，就是那些漲過頭的地方，可能要涼快涼快了，而那些被“過度冷落”的地方，說不定要迎來春天。
那咱們最想知道的，不就是這三點嗎：過去這五年，房價咋就分化成這德行了？這分化到底分到啥程度才算個頭？將來房價又會變成啥樣？
要理解分化，跟著小安先看看過去這五年，整個宏觀環(huán)境和樓市政策是怎么折騰的。
還記得嗎？2016年那波大漲之后，各種限購限貸政策就沒停過。特別是“房住不炒”，上海作為一線城市，執(zhí)行得尤其嚴格。2016年~2021年政策較嚴
（1）信貸收緊：按揭利率上調(diào)，首付比例提高，離婚買房都被盯上了。想加杠桿炒房？沒門兒！這直接導(dǎo)致那些投資屬性強的房子（比如漲幅虛高的遠郊、流動性差的老破?。┳兊秒y轉(zhuǎn)手，因為潛在買家貸款更難了。
（2）新房限價：那個階段為了抑制房價，政府對新房備案價卡的死死的。這導(dǎo)致啥呢？一些品質(zhì)不錯、地段好的新盤，因為限價，價格反而比周邊二手房還便宜，這就催生了“打新”潮。但這種便宜，是政策“硬摁”出來的，不是市場真實價值的體現(xiàn)。
（3）二手房指導(dǎo)價（試點）：雖然上海不像某些城市那么激進，但市場預(yù)期還是受影響。掛牌量蹭蹭往上漲，但成交量卻萎靡不振。買家不傻，知道現(xiàn)在是賣方著急的時候。
（4）學(xué)區(qū)房政策調(diào)整：“多校劃片”、“公民同招”這些政策一出，原本那些天價的老破小學(xué)區(qū)房就變得不是很受歡迎了。過去是鐵打的學(xué)區(qū)，現(xiàn)在變成流水的學(xué)區(qū)，誰還敢閉著眼睛買？這直接導(dǎo)致一部分老破小價格崩塌。
這些政策組合拳，直接把樓市的金融屬性和投資屬性給削弱了，讓房住不炒的理念深入人心，讓借款人覺得你買房不能指望躺著賺錢了，得真金白銀地去住它。
2. 經(jīng)濟大環(huán)境與居民預(yù)期：錢袋子不鼓了，方向也變了
過去幾年，疫情反復(fù)，經(jīng)濟面臨下行壓力，大家伙兒的收入預(yù)期普遍降低。手里的錢少了，對于高總價的房子，肯定會更加謹慎。
（1）消費降級：以前可能咬咬牙買個大平層，現(xiàn)在可能會考慮面積小一點，或者地段遠一點。
（2）避險心理：經(jīng)濟不確定性高，大家更傾向于把錢投向確定性高、保值性強的資產(chǎn)。在樓市里，什么是確定性？那就是稀缺地段、頂級配套、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、核心區(qū)位。這些“硬核”價值，無論市場怎么變，始終有需求。
（3）投資邏輯轉(zhuǎn)變：以前是“買到就是賺到”，現(xiàn)在是“買錯就是套牢”。大家開始精打細算，不再盲目追高。對于那些靠概念炒起來的遠郊盤，一旦概念落地不及時，或者規(guī)劃縮水，那可就是一地雞毛。
3. 人口結(jié)構(gòu)與城市化進程：從增量到存量
上海作為超級城市，人口流入依然是主旋律，但結(jié)構(gòu)變了。高端人才、高凈值人群依然源源不斷涌入，他們對住房的需求是品質(zhì)化、精細化的，對地段和配套的要求極高，不差錢。
而普通工薪階層，在房價高壓下，一部分人開始選擇躺平，或者退而求其次選擇環(huán)滬，甚至干脆回老家。
（1）精英虹吸效應(yīng)：上海的頂層資源（醫(yī)療、教育、金融、科創(chuàng)）依然是全國乃至全球的佼佼者，吸引著最優(yōu)質(zhì)的人口。這部分人就是豪宅和核心區(qū)高品質(zhì)房產(chǎn)的堅實支撐。
（2）城市發(fā)展重心：城市化進程進入下半場，從過去的大拆大建、攤大餅式擴張，轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化、城市更新。這意味著邊緣區(qū)域的畫大餅?zāi)Ｊ讲辉俪韵?，而核心區(qū)域的螺螄殼里做道場反而更有價值。
4. 房子本身的產(chǎn)品力差異：新不如舊？舊不如新？
小安說句實話，這幾年上海新房的建造標準和理念，確實有了質(zhì)的飛躍。
綠建三星、全屋智能、恒溫恒濕恒氧、園林景觀、會所配套……跟過去的老房子比，更加智能和科技。
（1）老破?。航Y(jié)構(gòu)老化，物業(yè)管理跟不上，停車難，居住體驗差。除了學(xué)區(qū)或者極少數(shù)市中心地段，其他的老破小基本就是“爹不親娘不愛”的狀態(tài)。
（2）遠郊次新房：曾幾何時，它們是“上車盤”的首選，但隨著供應(yīng)量增大，缺乏核心配套的劣勢就顯現(xiàn)出來了。通勤時間長，商業(yè)、醫(yī)療、教育跟不上，價值很難被持續(xù)支撐。
（3）市區(qū)好房子（次新豪宅/品質(zhì)改善盤）：這些房子兼顧了地段、配套、品質(zhì)、居住體驗，在市場下行期，反而成為了“硬通貨”，抗跌性極強。
小安總結(jié)一下，過去五年，政策的收緊、經(jīng)濟的下行、居民預(yù)期的改變、人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及產(chǎn)品力本身的差異，共同作用下，上海樓市自然而然地分化成了市區(qū)好房子和遠郊老破小兩個極端。
這跟小安2020年預(yù)判的“貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜”，簡直是貼臉輸出，一點不差。
第二階段：分化到什么程度算個頭？上海樓市要逆分化了？
現(xiàn)在，2025年6月2日，如果你問我，分化這事兒是不是要到頭了？我的答案是：“是的，大方向上，分化最劇烈的時期可能已經(jīng)過去，甚至部分區(qū)域可能出現(xiàn)逆分化苗頭。”
還記得2024年4月底，國家層面直接發(fā)話，要“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，然后直接出了5.17新政組合拳嗎？降低首付、取消利率下限、央行3000億再貸款買存量房……這基本算是史詩級的救市了。
上海雖然動作慢了一拍，但“滬九條”的出臺也很有意思：非滬籍購房社保年限從五年縮短到三年；二孩及以上家庭可多購買一套房；臨港等區(qū)域放寬購房限制；調(diào)整非普通住宅認定標準……
這些政策的力度，雖然不及其他二三線城市那么猛，但在上海這樣的超一線城市，已經(jīng)足夠體現(xiàn)政府對房地產(chǎn)的態(tài)度：穩(wěn)！促！
小安分析，政策放松，會給市場注入一定的信心，也會釋放一部分之前被壓抑的購房需求。
尤其是社保年限縮短，意味著一部分外來人才可以在上海更早地購房安家，這無疑是增加了有效需求。同時，對非普通住宅的調(diào)整，也降低了部分改善型購房者的稅費成本。
在經(jīng)歷了幾年的分化洗禮后，買家和賣家都累了。
（1）賣家：掛牌量持續(xù)在高位徘徊，市區(qū)的熱門小區(qū)掛牌量甚至比前幾年翻了一倍。很多人扛不住了，心態(tài)開始松動，議價空間也變得更大。以前“愛買不買”的姿態(tài)沒了，現(xiàn)在是“您要不先看看？”
（2）買家：手里有錢的，更精明了，不再盲目追高。沒錢的，更謹慎了，生怕買錯。
觀望情緒濃厚，成交量雖然有所回暖，但離“牛市”還差得遠。大家都在等，等政策效果進一步顯現(xiàn)，等價格真正企穩(wěn)。
3. 逆分化的邏輯：超跌反彈與房產(chǎn)價值
（1）過度分化導(dǎo)致價值錯失：過去五年，一些遠郊的次新房，或者部分老破小，雖然自身有缺點，但跌幅已經(jīng)遠遠超過了其“價值合理區(qū)間”。比如一個次新房小區(qū)，配套雖然一般，但社區(qū)環(huán)境不錯，總價相對可控，但因為市場普遍看衰遠郊，可能跌到了一個很不合理的水平。一旦市場預(yù)期回暖，或者政策利好釋放，這些“超跌”的房子，反而可能因為性價比高，率先被資金關(guān)注。
（2）資金的逐利性：就像股市一樣，資金總是流向低估值、有反彈潛力的板塊。在樓市里，如果核心區(qū)的房子已經(jīng)漲到了高位，甚至存在“過度透支未來漲幅”的風險，那么一部分聰明的資金，可能會轉(zhuǎn)向那些被“價值錯殺”的區(qū)域，尋求更高的投資回報率。
（3）新房產(chǎn)品全面升級對二手房的影響：這一點非常關(guān)鍵。新房現(xiàn)在是越建越好，各種高科技、新理念都往上招呼。這無疑會提升新房的吸引力。那么，二手房會不會被淘汰？不太可能！但它的價值判斷體系肯定要變了。
（國家后續(xù)要實行新式住宅標準，層高需高于3米）
（4）兩極分化：好的二手房（地段優(yōu)越、房齡較新、品質(zhì)維護良好、物業(yè)給力、有學(xué)區(qū)或稀缺資源的）依然是香餑餑，因為它的稀缺性是新房無法復(fù)制的。
（5）壓力山大：那些房齡老、沒特色、沒學(xué)區(qū)、物業(yè)差、維護差的二手房，未來會面臨更大的拋壓。因為同等價格，買家寧愿去買更遠一點的新房，享受更好的居住體驗。
所以，二手房不是被淘汰，而是加速了優(yōu)勝劣汰。那些“老破小”可能真的就“老破死”了。
所以，所謂的逆分化，不是說遠郊會漲過市中心，而是說它們之間的剪刀差可能會縮小。
市中心高位盤整，甚至小幅回調(diào)；而部分曾經(jīng)跌慘了的遠郊、次新房，在政策刺激下，可能會迎來一波修復(fù)性上漲。
第三階段：后房地產(chǎn)時代，我們該怎么玩兒？
如果說1998年房改是“從無到有”，2009年四萬億是“從有到狂”，那么2024年（或者說現(xiàn)在這個時間點）開始，咱們就真的進入了“后房地產(chǎn)時代”。這意味著，我們以前那套“閉眼買房就能賺錢”的邏輯，徹底失效了。
這個階段，房子是稀缺品，基本是滿足有房住的需求。質(zhì)量嘛，跟現(xiàn)在沒法比，但畢竟是從福利分房向市場化過渡，意義重大。市場剛啟動，隨便買都能掙錢。
2. 2009年四萬億：全國暴漲，杠桿狂飆，經(jīng)濟捆綁
這個階段，簡直是房地產(chǎn)的黃金十年，甚至可以說白銀十五年。
（1）貨幣大放水：2008金融危機，四萬億一出，貨幣量像開閘的洪水一樣。錢往哪兒去？大部分都沖進了房地產(chǎn)。
（2）加杠桿：個人和企業(yè)都瘋狂加杠桿，銀行也樂呵呵地放貸。房子成了最穩(wěn)妥的印鈔機。
（3）土地財政：地方政府對土地出讓金高度依賴，房價越高，土地越貴，賣地收入越多，形成了一個正向循環(huán)。
（4）全民炒房：哪怕是普通老百姓，也開始相信房子永遠漲的神話，炒房團、投資客遍地都是。
但現(xiàn)在，所有第二階段的規(guī)律，幾乎都不再適用現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境。
（1）貨幣超發(fā)：中國經(jīng)濟正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費和科技驅(qū)動。央行的貨幣政策也會更加穩(wěn)健，大水漫灌的可能性幾乎沒有。
（2）房產(chǎn)金融屬性削弱：“房住不炒”不是空話，政府要的是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而不是成為資本的賭場。未來，房地產(chǎn)作為居民財富增值主要渠道的地位會逐漸讓位。
（3）土地財政轉(zhuǎn)型：地方政府正在探索新的財政收入來源，對土地的過度依賴會逐步降低。這意味著，政府不會再像以前一樣，為了賣高價地而刻意拉高房價。
（4）人口紅利消退：中國人口進入負增長時代，年輕勞動力減少。這意味著未來對住房的絕對需求會下降，更多的是“改善性需求”和“結(jié)構(gòu)性需求”。
3. 2024年止跌回穩(wěn)：后房地產(chǎn)時代
這才是我們現(xiàn)在要面對的，也是未來十年的主旋律。
（1）國家層面對房地產(chǎn)的態(tài)度：從“支柱產(chǎn)業(yè)”變成了“穩(wěn)定器”。不再追求高速增長，而是健康平穩(wěn)。房地產(chǎn)的角色從“拉動經(jīng)濟”變?yōu)?ldquo;服務(wù)民生”。保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)會大幅增加，這會對商品房市場形成一定的分流和補充。
（2）房地產(chǎn)的作用：逐漸回歸居住和民生屬性，削弱投資和金融屬性。這意味著炒房的空間會越來越小，甚至風險越來越大。
（3）房子的設(shè)計理念：不再是單純的鋼筋水泥，而是更加注重“人”的需求。綠色建筑、智能家居、健康社區(qū)、全齡段配套、數(shù)字化管理……這些都是未來新房的標配。說白了，房子是拿來享受生活的，不是拿來堆積財富的。
（4）城市化進程把控：過去是速度與規(guī)模，現(xiàn)在是質(zhì)量與效益。一線城市會更加注重城市更新、存量房改造，提升居住品質(zhì)；而三四線城市，會面臨更嚴峻的去庫存壓力。
我們現(xiàn)在看到的一些現(xiàn)象，就是這種變革的體現(xiàn)：
（1）規(guī)劃失靈：以前是政府一紙規(guī)劃，地價房價跟著飛漲。現(xiàn)在呢？很多遠郊的規(guī)劃，畫了多少年大餅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口跟不上，產(chǎn)業(yè)也起不來，房子建了一堆，就是沒人住，或者配套遲遲跟不上。這說明，市場已經(jīng)不完全跟著規(guī)劃的藍圖走了，它更看重落地和真金白銀的投入。
（2）房價分化：這個小安前面說了很多，此處就不贅述了。
豪宅爆火（后趨于冷靜）：前兩年豪宅確實火，那是因為在流動性收緊和預(yù)期不穩(wěn)的情況下，高凈值人群依然把錢投向核心資產(chǎn)避險。但這種火爆，也伴隨著透支。現(xiàn)在豪宅市場也開始冷靜下來，一些之前“炒”上去的價格，也面臨回調(diào)壓力。
（3）上海人口外流（結(jié)構(gòu)性流出）：這個要辯證看待。上?？?cè)丝跀?shù)依然保持增長，但高房價確實導(dǎo)致一部分年輕人和普通工薪階層選擇到環(huán)滬區(qū)域（比如昆山、太倉、嘉善）居住，用通勤時間換取更低的房價。
這是一種結(jié)構(gòu)性的外溢，而非整體性的外流。但它也提醒我們，上海的房價天花板到了，再往上，會透支城市活力，擠出一些新鮮血液。
以前的思路可能是買新區(qū)，跟著規(guī)劃走；買概念，等著被炒；買學(xué)區(qū)，搏一把。現(xiàn)在呢？這些都得打個問號。
后房地產(chǎn)時代，買房保值，到底要看什么？
買房是件大事，動輒幾百萬上千萬。即使是純粹自住，誰也不想自己住的房子將來跌得一塌糊涂，換房的時候虧得褲衩都不剩。所以，保值性是剛需也必須考慮的。
真正的核心地段，不是簡單地看環(huán)線，而是看有沒有頂級配套（陸家嘴、徐家匯、新天地、前灘），有沒有稀缺資源（黃浦江景、外灘風貌、頂級學(xué)區(qū)、百年名校），有沒有強大產(chǎn)業(yè)支撐（張江、漕河涇、北外灘）。這些地方的房子，即便市場下行，也有強大的基本面支撐，抗跌性最強。
真學(xué)區(qū)與假學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房會分化。那些百年名校、口碑卓著的學(xué)校，即便政策有調(diào)整，其地位也難以撼動。但那些靠著概念新炒起來的學(xué)區(qū)房，一旦政策有變，或者學(xué)校師資跟不上，分分鐘變學(xué)區(qū)坑。
土地供應(yīng)越來越稀缺，市中心更是寸土寸金。新房供應(yīng)量會大幅減少，這意味著核心區(qū)的老房子只要維護得好，其稀缺價值會凸顯。
2. 產(chǎn)品為王：新房的降維打擊與二手房的自我救贖
新房：像小安說的，新房產(chǎn)品力全面升級，這是大趨勢。從設(shè)計到建材，從智能化到社區(qū)服務(wù)，都在迭代。未來，新房的品質(zhì)會越來越高，與老舊二手房的差距會越來越大。
二手房：不是會被淘汰，而是面臨巨大的挑戰(zhàn)。那些房齡老、沒特色、沒物業(yè)、沒維護的二手房，會越來越難賣，價格也會持續(xù)承壓。
而那些房齡新一點、物業(yè)好、維護到位、社區(qū)環(huán)境不錯、有稀缺地段支撐的二手房，依然是市場的寵兒。
未來的二手房市場，拼的就是品質(zhì)和管理。未來買二手房，除了看地段，更要看物業(yè)！物業(yè)服務(wù)不到位，也不會讓借款人感到舒適。
3. 現(xiàn)金流與杠桿：告別賭徒心態(tài)
穩(wěn)健的現(xiàn)金流：在后房地產(chǎn)時代，買房不能再指望“一夜暴富”。投資房產(chǎn)，要考慮它的現(xiàn)金流。租金回報率、持有成本（房貸、物業(yè)費、維修費）等等，都要精打細算。
控制杠桿：以前是能借多少借多少，現(xiàn)在是越穩(wěn)健越好。別把所有雞蛋都放在一個籃子里，更別把全部身家都壓在房子上。預(yù)留足夠的備用金，應(yīng)對不時之需。經(jīng)濟下行期，現(xiàn)金為王。
理解“穩(wěn)”：政府出臺的任何政策，核心都是為了“穩(wěn)”。穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟。所以，不要指望房價再來一波暴漲，但也不用過度悲觀，認為會“崩盤”。
理解“促”：降低社保年限、放寬多孩家庭購房，這些都是在“促”合理的購房需求釋放。它們不是為了讓房價上漲，而是為了讓市場有活力，保持正常的交易量。
關(guān)注保障房與租賃市場：未來，政府會把更多精力放在保障性住房和租賃住房的建設(shè)上。這會分流一部分購房需求，也為解決城市低收入人群的住房問題提供方案。商品房市場會更加注重改善型需求和高端需求。
5. 城市發(fā)展邏輯：從攤大餅到內(nèi)生式增長
上海未來不會再大規(guī)模地造城，而是會更加注重對現(xiàn)有區(qū)域的“精耕細作”。
（1）城市更新：老舊小區(qū)改造、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型、低效用地再開發(fā)，這些都會是未來城市發(fā)展的重點。這會給一些看似老舊的區(qū)域帶來新的生機。
（2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：關(guān)注那些有高科技產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的區(qū)域。有人口，有產(chǎn)業(yè)，就有消費和住房需求。
（3）交通樞紐：地鐵、高鐵、機場這些交通大動脈周邊的區(qū)域，依然有其獨特的價值。
上海，作為中國的經(jīng)濟金融中心，它的樓市必然有其獨特性。它不會像一些三四線城市那樣躺平，也不會像過去那樣瘋狂。
1. 韌性與活力 上海的城市能級和對人才的吸引力，決定了它的樓市依然具備強大的韌性。只要中國經(jīng)濟向好，上海就不會差。
2. 結(jié)構(gòu)性機遇 整體普漲的時代過去了，未來是“結(jié)構(gòu)性”的機遇。如果你買對了核心區(qū)的好房子，或者有遠見的投資了那些被“錯殺”的超跌優(yōu)質(zhì)盤，依然能夠跑贏大盤。
3. 長期主義： 不要再想著“短炒快進快出”了。未來的樓市，更適合“長期持有”。你的投資周期拉得越長，穿越周期的能力就越強。
4. 居住價值優(yōu)先： 這是最核心的。買房，先考慮你和家人的居住需求和舒適度。你住得舒服了，心理價值就有了。如果還能順便保值增值，那是錦上添花。如果只想著投資，卻忽略了居住屬性，那很可能會雞飛蛋打。
現(xiàn)在小安回到最開始的那個問題：上海樓市分化即將結(jié)束？
小安的看法是：最極端的、非理性的分化會逐漸收斂。未來會是更加理性的分化，甚至可能出現(xiàn)部分逆分化的修復(fù)行情。 那些跌得過分的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可能會迎來價值回歸。而那些漲得過高的，可能會進入盤整期。
放平心態(tài)，別被過去的暴漲記憶捆綁。多看少動，多做功課，多比較。回歸常識，把房子看成一個“消費品+抗通脹的資產(chǎn)”，而不是一個一夜暴富的夢想。
挑好地段，選好物業(yè)，看好產(chǎn)品力。買房，現(xiàn)在更像是一門技術(shù)活兒了，不再是拼膽量的游戲。
房子是用來住的，不是用來炒的。這句話，現(xiàn)在才真正開始落地生根。祝你在魔都的置業(yè)路上，能看清方向，不踩坑，選到心儀又保值的房子。
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