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貸款通過率主要是看你的還款能力（貸款銀行對你熟不熟悉、存款如何以及信用報告上的記錄怎么樣），工作的穩(wěn)定性還有房產(chǎn)等不動資產(chǎn)。下面小昕來詳細說說

審批邏輯：銀行看重的是風(fēng)險與收益的平衡

在深入具體細節(jié)之前，我們先理解一個銀行的底層邏輯：銀行是盈利機構(gòu)，它提供貸款的本質(zhì)是希望錢能安全收回，并在此基礎(chǔ)上賺取利息。 所以，借款人呈現(xiàn)給銀行的形象，最好是是一個：

1. 還款能力強（能還）
2. 還款意愿好（想還）
3. 負債風(fēng)險低（風(fēng)險可控）
4. 資產(chǎn)價值高（抵押物優(yōu)良）

圍繞這四個方面，小昕接著來說說。

一、 個人資信_金融身份證

征信報告是銀行審批的根據(jù)之一，它記錄了你過去所有的金融行為。

1、提前查詢你的征信報告（至少提前1個月）：每年有兩次免費查詢機會，通過中國人民銀行征信中心官網(wǎng)或指定銀行網(wǎng)點。

銀行會重點關(guān)注借款人的逾期記錄方面，嚴重的“連三累六”（連續(xù)3個月或累計6個月逾期）基本申很多銀行都申請不了貸款

查詢次數(shù)方面， 短期內(nèi)（比如3個月內(nèi)）如果有大量被信貸機構(gòu)查詢的記錄，銀行會認為你急于用錢，存在多頭借貸風(fēng)險。

負債情況方面，借款人信用卡授信額度使用率超過70%（長期接近刷爆），或過多小額貸、消費貸記錄，都會拉低你的信用評分。

PS：共同借款/擔(dān)保方面， 如果你是別人的擔(dān)保人，或有共同借款，這部分負債也會算在你頭上。

（征信賬戶會體現(xiàn)擔(dān)保具體情況）

同時也要注意優(yōu)化你的用卡習(xí)慣，避免長時間最低還款， 這在銀行看來是還款能力不足的信號。

控制負債率， 信用卡使用額度最好不要超過總授信額度的50%，每月按時全額還款是最好的表現(xiàn)。

注銷信用卡和其他小額貸款賬戶， 不用的信用卡及時銷掉，尤其是長期不動的賬戶。

二、 收入與負債

銀行不是只看你收入高不高，更看重你的收入能否穩(wěn)定覆蓋你的負債。

1、穩(wěn)定的收入流水：

• 工資流水： 銀行最認可的收入來源。至少提供近6個月到1年的銀行代發(fā)工資流水。
• 公積金與社保： 可以證明借款人的收入真實性、穩(wěn)定性，同時公積金繳納基數(shù)越高、時間越長越好。

部分主流銀行和股份制商業(yè)銀行對現(xiàn)金收入、兼職收入的審核更加寬松。當(dāng)前銀行貸款業(yè)務(wù)額度很多，大部分銀行響應(yīng)央行政策，鼓勵貸款，對于微信和支付寶等流水也可接受、還有股票和存單等。

如果你計劃買房，至少在購房前半年到一年，保持穩(wěn)定的收入流水。最好是盡量不要在這期間頻繁跳槽或更換收入來源。

2、合理的負債比：

• DTI

• 是核心指標(biāo)： 通常銀行希望你的月供加上現(xiàn)有負債的月還款額，不超過你月收入的50%-60%（不同銀行和產(chǎn)品略有差異）。
• 結(jié)清高息負債： 在申請房貸前，盡可能提前結(jié)清或減少信用卡分期、車貸、小額貸、網(wǎng)貸等高息負債。
• 警惕網(wǎng)貸： 即使是金額不大的網(wǎng)貸或消費貸，其頻繁的借還記錄在征信上也會讓銀行對你的財務(wù)狀況產(chǎn)生疑問，可能會在申請即將完成時影響你的最終貸款額度，現(xiàn)在的大數(shù)據(jù)是極多元化的。

下面是小昕整理的養(yǎng)征信具體的內(nèi)容：

三、 首付與資金來源：清晰透明（購房貸款）

首付款的來源和充足性，是銀行評估你還款能力和意愿的重要參考。

1、首付比例

• 多交首付，意味著你未來的月供壓力更小，對銀行來說風(fēng)險也更低。
• 對于二套房、非普宅、或資質(zhì)一般的客戶，銀行一般都是要求更高的首付比例。

首套商貸首付比例15%，利率LPR-45BP=3.05%
二套商貸首付比例核心區(qū)25%，利率LPR-5BP=3.45%，非核心區(qū)20%，利率LPR-20BP=3.3%

2、資金來源透明

• 最穩(wěn)妥的方式： 資金在你的銀行賬戶中存續(xù)一段時間（小昕建議3-6個月），并且來源清晰（如工資收入、長期儲蓄、出售其他資產(chǎn)所得等）。
• 避免大額臨時轉(zhuǎn)入： 臨近申請房貸時，賬戶突然涌入大筆資金，尤其是來自非直系親屬的，銀行會要求提供資金來源證明，甚至可能要求提供贈與協(xié)議或借款合同。
• 避免“以貸養(yǎng)貸”： 盡量不能通過消費貸、信用貸款等方式湊首付，信用貸款等在信用報告上是體現(xiàn)為負債的，容易影響你的征信，以及后續(xù)的貸款申請。

四、 房產(chǎn)本身：抵押物的價值（房產(chǎn)抵押貸款申請）

雖然重點在于借款人，但房產(chǎn)作為抵押物，其價值和條件也至關(guān)重要。

1. 地段與流通性： 銀行更偏愛核心地段、配套成熟、未來有保值增值潛力的房產(chǎn)。
2. 房齡與樓層： 老舊房產(chǎn)（尤其是房齡超過30年）、特殊樓層（如地下室、頂樓加建）的審批難度會增加，貸款成數(shù)可能也會降低。
3. 評估價： 銀行會委托評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行評估。如果評估價遠低于你的實際成交價，銀行會以評估價作為貸款依據(jù)。（取最低的價格批準貸款額度）

五、 申請策略與溝通

除了自身條件，合理的申請策略和有效的溝通也能事半功倍。

1、選擇合適的銀行和產(chǎn)品：

• 每家銀行的風(fēng)控側(cè)重點和利率政策都有所不同。有的銀行對公務(wù)員、世界500強員工有綠色通道；有的銀行對個體戶或小微企業(yè)主更友好；有的銀行對二手房的房齡要求更寬松。

部分銀行對高凈值客戶、特定優(yōu)質(zhì)職業(yè)（如醫(yī)生、教師、頭部科技企業(yè)員工）會提供更低的利率和更高效的審批服務(wù)。

提前咨詢多家銀行或?qū)I(yè)的按揭貸款人士（也可找小昕）），了解不同產(chǎn)品的特點和適用人群。

2、提交材料是完整、真實的

• 嚴格按照銀行要求，一次性提交所有材料，避免后續(xù)反復(fù)補件，這會影響審批效率，也可能讓銀行覺得你不夠嚴謹。
• 所有材料需要真實有效。

3、與銀行客戶經(jīng)理或按揭顧問的溝通：

如果你自身條件有瑕疵（如征信有過輕微逾期、收入構(gòu)成比較復(fù)雜），最好是不要隱瞞真實情況，主動告知客戶經(jīng)理，看是否有合理解釋或彌補方案。專業(yè)的客戶經(jīng)理或按揭顧問能幫你預(yù)判風(fēng)險，甚至提供個性化的解決方案。

一個經(jīng)驗豐富的按揭顧問，能幫你梳理復(fù)雜的財務(wù)狀況，避開雷區(qū)，設(shè)計最合適的貸款方案，提高你的通過率，甚至幫你爭取到更優(yōu)惠的利率。

提高貸款通過率，考驗的是你對自身財務(wù)狀況的把控，以及對銀行審批邏輯的理解。

申請時提交的材料可以證明自己是一個低風(fēng)險、高收益的優(yōu)質(zhì)客戶，通過率就越高。

希望我的分享能對你有所幫助。