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辦了經(jīng)營(yíng)抵押貸款的房子已經(jīng)資不抵債了，斷供等法拍是無(wú)奈但正確的選擇嗎？

現(xiàn)在各城市、區(qū)域房?jī)r(jià)不穩(wěn)的情況下，很多人都陷入了金融杠桿，房子被法拍的越來(lái)越多。

題主位于深圳，下面財(cái)女結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境來(lái)分析具體情況：

一、房子房?jī)r(jià)

題主房產(chǎn)抵押貸的615萬(wàn)屬于先息后本短期貸款，這類(lèi)產(chǎn)品一般3-5年需歸本續(xù)貸。銀行每年重新評(píng)估抵押物價(jià)值已成常態(tài)，而南山區(qū)前海片區(qū)今年二手房成交均價(jià)較2024年峰值已下跌約5%，這意味著明年續(xù)貸時(shí)銀行極可能下調(diào)評(píng)估價(jià)，導(dǎo)致你需要補(bǔ)足差額或被抽貸。

以貸養(yǎng)貸模式下，你每月現(xiàn)金流缺口達(dá)8000元，而前海目前法拍房流拍率高達(dá)72.9%，即便斷供后房產(chǎn)拍賣(mài)，成交價(jià)可能比550萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)再打7折，最終仍需背負(fù)銀行差額債務(wù)。

二、決定斷供法拍還是賣(mài)房？

第一，法拍的話，題主當(dāng)前負(fù)債615萬(wàn)+利息，房產(chǎn)市值550萬(wàn)，賬面浮虧已達(dá)65萬(wàn)。若選擇法拍，參考深圳近期同地段法拍案例，成交價(jià)約為市場(chǎng)價(jià)7折（約385萬(wàn)），疊加訴訟費(fèi)、滯納金等，實(shí)際缺口可能超230萬(wàn)。但可避免未來(lái)3年約50.4萬(wàn)利息支出（1.4萬(wàn)/月×36個(gè)月）。

第二，題主申請(qǐng)的一年寬限期是氣球貸延期，到期后需一次性償還本金615萬(wàn)。而深圳前海二手房日均帶看量不足2021年同期的，即便政策刺激，核心區(qū)豪宅（單價(jià)15萬(wàn)+）與普通住宅（單價(jià)8萬(wàn)+）已出現(xiàn)明顯價(jià)格斷層，普通住宅短期反彈空間有限。

三、可解決的方案

方案① 債務(wù)重組

題主可以立即將房產(chǎn)掛牌，同步與銀行協(xié)商以物抵債。參考《深圳中院關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行中不動(dòng)產(chǎn)參考價(jià)確定細(xì)則》，銀行接受以當(dāng)前市值550萬(wàn)抵消債務(wù)的概率超60%，可避免法拍折價(jià)損失。需支付律師費(fèi)約債務(wù)金額的3%（約18.45萬(wàn)），但能保住個(gè)人征信記錄。

方案② 買(mǎi)賣(mài)房子

題主若配偶或直系親屬有購(gòu)房資格，可申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶。按深圳現(xiàn)行政策，直系親屬間過(guò)戶可按原登記價(jià)核定稅費(fèi)（約830萬(wàn)×1.5%=12.45萬(wàn)），相比二手房交易稅費(fèi)節(jié)省超20萬(wàn)。過(guò)戶后重新申請(qǐng)按揭貸款，當(dāng)前首套房利率3.3%左右比經(jīng)營(yíng)貸更安全。（經(jīng)營(yíng)貸需公司等條件，雖然利率低至2.2%）

方案③ 出租房產(chǎn)

題主可將現(xiàn)房出租（前海105㎡戶型月租約1.8萬(wàn)），搬入租金低于6500元的區(qū)域。用租金差覆蓋部分月供，同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)保護(hù)

連續(xù)3年月收入低于3.8萬(wàn)元可申請(qǐng)債務(wù)豁免，但需配合法院資產(chǎn)清查。

當(dāng)前，前海片區(qū)二手房成交周期已延長(zhǎng)至14.8個(gè)月，買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的時(shí)間太久了，現(xiàn)在題主已經(jīng)是用其他貸款來(lái)還款這個(gè)抵押貸款的資金，面臨著要斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

三種方案中，方案①的綜合損失率最低（約-13.8%），方案②存在政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，方案③需承擔(dān)3年生活成本。