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房子抵押貸款額度最高多少？2025年最新實操指南
房子抵押貸款額度最高多少？2025年最新實操指南
大多數(shù)人能貸到房子評估價的50%-90%，但實際操作中可貸額度可能低得多。黃老師干這行十多年了，見過評估價1000萬的房子只批出300萬，也遇到過500萬的老破小貸出400萬，關(guān)鍵看借款人

大多數(shù)人能貸到房子評估價的50%-90%，但實際操作中可貸額度可能低得多。

黃老師干這行十多年了，見過評估價1000萬的房子只批出300萬，也遇到過500萬的老破小貸出400萬，關(guān)鍵看借款人會不會卡條件。

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第一部分：銀行計算額度的邏輯
 

銀行批抵押貸主要看三點——房價、還款能力、政策紅線。

 

1、房價不是市場價，是銀行評估價格的80%
 
評估公司按銀行要求出報告，普遍比市場價低10%-30%。比如上海內(nèi)環(huán)100平商品房市場價1500萬，評估價可能只給1200萬。
 
部分銀行開始用“智能評估系統(tǒng)”，對非核心地段壓價更狠，特別是房齡超20年的老房子，有的直接砍半價。
 
2、貸款成數(shù)看房產(chǎn)類型和用途
住宅抵押：最高7成（經(jīng)營貸能到7.5成，但要求公司流水覆蓋2倍月供）
商鋪/辦公樓：4-5成（2025年杭州某城商行對商鋪提至5.5成，但利率上浮30%）
廠房/土地：3成左右（浙江地區(qū)有特殊政策可到4成）
 
注意！按揭轉(zhuǎn)抵押貸要扣減剩余貸款。比如房子評估價800萬，按揭還剩200萬，按7成算能貸560萬，實際只能拿560-200=360萬。
 
 
3、收入證明
 
2025年多家銀行啟用“稅務(wù)數(shù)據(jù)直連”，重點看兩點：
月收入≥月供的2倍（有房貸車貸要疊加計算）
企業(yè)主看近半年對公賬戶流水，很多銀行要求“貸款金額÷36≤月均經(jīng)營流水”

黃老師遇到過最極端的案例：深圳某客戶房子評估價2000萬，但公司流水每月不到10萬，最后只批了400萬。
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第二部分：2025年新政帶來的變量
 

這兩年政策波動大，三個變化直接影響額度：

1、長三角推優(yōu)質(zhì)小區(qū)白名單
 
像蘇州、南京等地，政府聯(lián)合銀行發(fā)布核心區(qū)域小區(qū)名錄，名單內(nèi)房產(chǎn)評估價上浮15%，且成數(shù)可突破7成到7.5成。但要求借款人征信半年內(nèi)查詢不超3次。
 
2、經(jīng)營貸紅利還在
 
央行9月剛下調(diào)支小再貸款利率，經(jīng)營貸最低能到2.2%
 
3、接力貸、合力貸重出江湖
 
為刺激樓市，部分銀行允許“父母+子女”共同借款，額度最高能到評估價8成。但要求主借款人年齡不超65歲，且子女需本地有社保。
 
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第三部分：普通人突破額度限制的方法
有些方法能多貸10%-20%，但風(fēng)險極高：

包裝經(jīng)營流水
注冊空殼公司做假合同，現(xiàn)在銀行會用大數(shù)據(jù)查企業(yè)用電、社保記錄。
二次抵押
按揭沒還清的房子再抵押，但利率普遍超2.6%，且期限大多只有3-5年。

 

借款人如果很缺資金的話，不如考慮“組合貸：比如評估價1000萬的房子，先做7成抵押貸拿700萬，再用保單/股票質(zhì)押補足缺口，比硬懟單筆貸款安全得多。

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總結(jié)：2025年抵押貸市場水深得很，同一套房在不同銀行能差出兩三百萬額度。

 

黃老師建議優(yōu)先找本地城商行，他們存款指標(biāo)壓力大，對瑕疵客戶更寬容。

 

最重要的是——別只看額度！先算清楚自己能不能扛住月供，去年杭州法拍房30%都是抵押貸斷供的。

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