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房子被抵押了還能買賣嗎？
- 作為一個(gè)干了13年的房產(chǎn)貸款從業(yè)者，小妍經(jīng)手過幾十套抵押房交易，今天用大白話+干貨告訴你具體怎么操作，避開那些坑。（全文近3000字，建議收藏，以后用得上！） 先說結(jié)論：能賣，但得按規(guī)矩來
作為一個(gè)干了13年的房產(chǎn)貸款從業(yè)者，小妍經(jīng)手過幾十套抵押房交易，今天用大白話+干貨告訴你具體怎么操作，避開那些坑。
（全文近3000字，建議收藏，以后用得上?。?/section>
根據(jù)2025年最新適用的《民法典》第406條，抵押房允許買賣，但核心是必須通知銀行/債權(quán)人，并且優(yōu)先處理債務(wù)。
不過現(xiàn)實(shí)中，很多人卡在“銀行不同意”“買家不敢買”的環(huán)節(jié)。下面分3種情況，手把手教你怎么處理：
如果賣家手頭有閑錢，可以先還清貸款→銀行解除抵押→正常過戶。但現(xiàn)實(shí)中很多人就是因?yàn)槿卞X才賣房，所以這條適合急用錢但湊不夠解押款的賣家。
（1）簽合同時(shí)注明“首付款優(yōu)先用于解押”；
（2）買家把錢打到銀行監(jiān)管賬戶（千萬別直接給賣家?。?；
2025年很多城市開通了“帶押過戶”政策，買賣雙方可以直接在不動產(chǎn)登記中心辦理解押+過戶，不用等銀行審批，省了1-2個(gè)月時(shí)間。
上個(gè)月小妍幫客戶在上海辦理完一單，從簽約到過戶3個(gè)工作日就完成了（不過注意不是每家銀行都可以進(jìn)行這個(gè)操作，辦理前可免費(fèi)咨詢小妍或當(dāng)?shù)劂y行）
如果買家也想貸款，可以和賣家銀行協(xié)商，把剩余的房貸轉(zhuǎn)到買家名下。但2025年只有部分銀行支持，且對買家資質(zhì)要求高（比如收入流水要覆蓋賣家剩余貸款+新貸款）。
二、抵押房交易的3個(gè)大坑（必看?。?/section>
有些賣家把房子抵押給民間借貸機(jī)構(gòu)（比如小額貸款公司），甚至“一房多押”，這種房子可能被查封。
避坑方法：簽合同前，讓買家去不動產(chǎn)登記中心拉“產(chǎn)調(diào)”（20塊錢），確認(rèn)抵押次數(shù)、債權(quán)人、金額。
遇到過賣家拿首付款去炒股、還債，結(jié)果沒錢解押，買家只能干等。
避坑方法：所有錢款必須走資金監(jiān)管賬戶，2025年住建部新規(guī)要求中介機(jī)構(gòu)必須提供監(jiān)管服務(wù)，否則可舉報(bào)。
有些銀行發(fā)現(xiàn)房子有多次抵押或產(chǎn)權(quán)糾紛，可能臨時(shí)拒貸。
避坑方法：合同里加一條：“若因銀行拒貸導(dǎo)致交易失敗，雙方無責(zé)解約”。
1. “帶押過戶”普及率超80%：北上廣深等30個(gè)城市試點(diǎn)，解押+過戶1天內(nèi)辦完，不用銀行出具同意書。
2. 嚴(yán)打民間二次抵押：2025年3月起，民間機(jī)構(gòu)抵押必須同步在不動產(chǎn)系統(tǒng)登記，否則視為無效抵押。
賣家：主動告知抵押情況，優(yōu)先找能全款或高首付的買家；
買家：堅(jiān)持走資金監(jiān)管，別貪便宜買“白菜價(jià)抵押房”（可能是高利貸抵押）；
找專業(yè)人士：花500-1000元請律師審合同，比賠幾十萬劃算。
1、年齡與民事行為能力：借款人需為具有完全民事行為能力的自然人
年齡一般在 18 - 65 周歲之間。這一規(guī)定是為了確保借款人能夠獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任和履行還款義務(wù)。
例如，一位 20 歲的大學(xué)畢業(yè)生，雖然剛剛步入社會，但如果他有穩(wěn)定的收入來源和良好的信用記錄，也可以申請房產(chǎn)抵押貸款。
2、收入穩(wěn)定性與還款能力：穩(wěn)定的收入來源是銀行評估借款人還款能力的重要依據(jù)。一般要求借款人提供近半年或一年的銀行流水，收入需覆蓋每月還款額的兩倍以上。
例如，某借款人申請的房產(chǎn)抵押貸款每月還款額為 5000 元，那么他每月的收入至少應(yīng)達(dá)到 1 萬元以上。
此外，借款人還可以提供其他資產(chǎn)證明，如車輛、存款、理財(cái)產(chǎn)品等，以增強(qiáng)自己的還款能力證明。
3、信用記錄：信用記錄良好是申請房產(chǎn)抵押貸款的關(guān)鍵因素之一。銀行通常會查看借款人的征信報(bào)告，若有逾期次數(shù)過多、呆賬、不良貸款記錄等情況，可能會影響貸款審批。
一般來說，銀行會要求借款人的征信報(bào)告中近 2 年內(nèi)逾期次數(shù)不超過 3 次，且不能有連續(xù)逾期超過 90 天的情況。
抵押房產(chǎn)條件：產(chǎn)權(quán)與價(jià)值的嚴(yán)格把關(guān)
1、產(chǎn)權(quán)清晰：抵押房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，持有合法有效的房產(chǎn)證。這意味著房產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、查封、凍結(jié)等情況。
例如，夫妻共有房產(chǎn)在辦理抵押貸款時(shí)，需要夫妻雙方共同簽字同意，以確保抵押行為的合法性。
2、市場價(jià)值與變現(xiàn)能力：房產(chǎn)具有一定的市場價(jià)值和變現(xiàn)能力是銀行接受抵押的重要條件。銀行會委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行評估，確定其市場價(jià)值。
一般來說，房齡不超過 40 年（部分銀行要求不超過 20 年）的房產(chǎn)更容易被銀行接受。
因?yàn)榉魁g較新的房產(chǎn)在市場上的流通性和保值性相對較好，銀行在處置抵押物時(shí)更容易實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
3、無限制交易情況：抵押房產(chǎn)未被列入拆遷范圍，不存在糾紛或其他限制交易的情況。如果房產(chǎn)即將面臨拆遷，其價(jià)值和使用功能會受到影響，銀行一般不會接受此類房產(chǎn)作為抵押物。
哪些房產(chǎn)不能作為抵押房產(chǎn)：
1、缺乏房產(chǎn)證的房子：房屋抵押貸款的首要條件是借款人或抵押人必須擁有該房屋的合法有效的房產(chǎn)證。
若僅有居住權(quán)而缺乏房產(chǎn)證，如農(nóng)村自建房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房以及小產(chǎn)權(quán)房等，均不符合抵押條件。
2、產(chǎn)權(quán)不明確的房產(chǎn)；
3、房產(chǎn)證上登記有未成年人名字的房產(chǎn)；
4、其他不宜抵押的房產(chǎn)：包括位于拆遷范圍內(nèi)的房產(chǎn)、違章建筑、受文物保護(hù)的房產(chǎn)，以及因法律原因被查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式受限的房屋。
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