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房產(chǎn)抵押貸款里的順位固定主義和順位升進(jìn)主義，這兩個(gè)詞很多人聽(tīng)著不明白（覺(jué)得很專業(yè)）但其實(shí)關(guān)系到咱們借錢(qián)買房、二次抵押時(shí)的核心利益，特別是錢(qián)怎么還、誰(shuí)先拿的問(wèn)題。

下面小昕來(lái)說(shuō)說(shuō)抵押權(quán)的順位固定主義和順位升進(jìn)主義，順便講講它們對(duì)普通人的意義（影響）。

小昕舉個(gè)例子：小昕有一套房子，先抵押給銀行A借了100萬(wàn)（第一順位），后來(lái)又抵押給銀行B借了50萬(wàn)（第二順位）。假設(shè)房?jī)r(jià)現(xiàn)在值200萬(wàn)，結(jié)果小昕突然還清了銀行A的100萬(wàn)，這時(shí)候銀行B的抵押權(quán)會(huì)直接成為第一個(gè)優(yōu)先拿到錢(qián)的嗎？

順位升進(jìn)主義：會(huì)！原先第二順位的銀行B自動(dòng)頂上第一順位的位置，相當(dāng)于它的50萬(wàn)貸款現(xiàn)在成了“老大”，以后賣房還錢(qián)時(shí)，銀行B能優(yōu)先拿錢(qián)。

順位固定主義：不會(huì)！銀行B還是老老實(shí)實(shí)當(dāng)老二，第一順位的位置空著，但后續(xù)如果有人再來(lái)抵押，可以填這個(gè)坑。

 

1. 對(duì)借錢(qián)的人（房主）來(lái)說(shuō)：

（1）順位升進(jìn)更靈活，但坑也多

假設(shè)用房子做了兩次抵押（第一次100萬(wàn)，第二次50萬(wàn)），如果第一次的貸款還清了，二次抵押的銀行B自動(dòng)升到第一順位。這時(shí)候你再去抵押第三次，新來(lái)的銀行C只能當(dāng)老二。

但問(wèn)題是：銀行B的50萬(wàn)原本是按“第二順位”評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的（房?jī)r(jià)跌了可能不夠還），現(xiàn)在突然升到第一順位，相當(dāng)于白撿了個(gè)便宜——房?jī)r(jià)跌了也能優(yōu)先拿錢(qián)。這對(duì)房主來(lái)說(shuō)，可能更容易借到二次抵押的錢(qián)，因?yàn)殂y行B覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)降低了。

但反過(guò)來(lái)，如果你是房主，想用房子再做第三次抵押，銀行C一看前面有個(gè)空著的第一順位，可能會(huì)覺(jué)得萬(wàn)一房?jī)r(jià)跌了，我作為第三順位可能都拿不到自己發(fā)放貸款的金額和利息，所以要么不借，要么利息很高。

（2）順位固定更穩(wěn)，但可能限制融資

如果第一順位空著，后續(xù)抵押的人還是按原來(lái)的順位排。比如你二次抵押借了50萬(wàn)（第二順位），還清第一次貸款后，第二順位不變。這時(shí)候你想做第三次抵押，銀行C一看前面還有個(gè)空位，可能愿意以“第一順位”的身份進(jìn)來(lái)，給你更高的額度或更低的利息。但原來(lái)的銀行B還是第二順位，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)變，可能不太樂(lè)意給你二次抵押的優(yōu)惠條件。

小昕總結(jié)：順位升進(jìn)讓后面的債權(quán)人更容易撿漏，適合房主頻繁融資；順位固定讓抵押市場(chǎng)更透明，適合長(zhǎng)期穩(wěn)定的貸款關(guān)系。
 

2. 對(duì)銀行（抵押權(quán)人）來(lái)說(shuō)：

順位升進(jìn)：高風(fēng)險(xiǎn)高收益？

銀行B如果知道自己的順位能升進(jìn)，可能更愿意放貸，尤其是二次抵押。比如房?jī)r(jià)200萬(wàn)，第一次抵押100萬(wàn)，銀行B借50萬(wàn)（第二順位）時(shí)，會(huì)想：“就算房主還不起，房?jī)r(jià)跌到120萬(wàn)，第一順位的銀行A拿100萬(wàn)，我只能拿20萬(wàn)。但如果銀行A的貸款還清了，我升到第一順位，房?jī)r(jià)跌到80萬(wàn)我也能全拿！”所以銀行B可能更愿意冒險(xiǎn)放貸，甚至降低利率。

但問(wèn)題來(lái)了——如果房主破產(chǎn)，房?jī)r(jià)暴跌，順位升進(jìn)可能導(dǎo)致銀行B突然暴露在更大的風(fēng)險(xiǎn)中（因?yàn)樗詾樽约耗苌降谝豁樜唬Y(jié)果房?jī)r(jià)跌得連原本的第二順位都保不?。?/p>

順位固定：穩(wěn)如老狗，但賺得少

銀行B知道自己永遠(yuǎn)是老二，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。比如房?jī)r(jià)200萬(wàn)，銀行B借50萬(wàn)（第二順位）時(shí)會(huì)想：“就算房主還了第一順位的錢(qián)，我還是只能排第二。房?jī)r(jià)跌到80萬(wàn)的話，第一順位空著，新來(lái)的銀行C當(dāng)老大，我只能拿剩下的。”所以銀行B要么不放貸，要么提高利率對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

小昕總結(jié)：順位升進(jìn)鼓勵(lì)銀行冒險(xiǎn)，適合市場(chǎng)好的時(shí)候；順位固定讓銀行更保守，適合泡沫期或風(fēng)險(xiǎn)高的環(huán)境。

 

3. 對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：

順位升進(jìn)容易導(dǎo)致很多人都多次抵押貸款

比如房主用同一套房子反復(fù)抵押，每次后面的銀行都指望前面的貸款還清后自己能升位。這種操作在房?jī)r(jià)上漲時(shí)沒(méi)問(wèn)題，但一旦房?jī)r(jià)下跌，所有銀行都可能被套牢——因?yàn)榍懊娴牡盅簷?quán)一消失，后面的風(fēng)險(xiǎn)突然放大。

順位固定更利于長(zhǎng)期投資

比如開(kāi)發(fā)商用土地做抵押融資，第一順位的銀行知道自己的位置雷打不動(dòng)，更愿意提供長(zhǎng)期低息貸款；后續(xù)的融資方也能明確自己的風(fēng)險(xiǎn)，避免升位

一般抵押權(quán)按登記順序清償，但沒(méi)提順位是否固定。實(shí)際案例中，如果第一順位抵押權(quán)因還款消滅，第二順位一般會(huì)升進(jìn)。

不過(guò)也有例外：如果抵押物被法院拍賣，拍賣款會(huì)按登記順序分配，即使前面的抵押權(quán)已經(jīng)還清，后面的也不會(huì)自動(dòng)升位。

舉個(gè)栗子：

房?jī)r(jià)300萬(wàn)，第一次抵押給銀行A借200萬(wàn)（第一順位），第二次抵押給銀行B借50萬(wàn)（第二順位）。如果房主還了銀行A的200萬(wàn)，銀行B自動(dòng)升到第一順位。這時(shí)候房主再抵押給銀行C借100萬(wàn)，銀行C只能是第二順位。但如果房?jī)r(jià)跌到150萬(wàn)，銀行B作為第一順位能拿150萬(wàn)全款，銀行C一分錢(qián)沒(méi)有。這就是順位升進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)——后面的債權(quán)人可能突然被推到前面“擋槍”。

第一是做二次抵押前，問(wèn)清楚順位規(guī)則

如果你要二次抵押房子，得知道當(dāng)?shù)厥巧M(jìn)還是固定。如果是升進(jìn)，還款后二次抵押的債權(quán)人可能變第一還款人，影響你后續(xù)再抵押的額度和利息。

第二在房?jī)r(jià)波動(dòng)大時(shí)，慎用順位升進(jìn)

如果房?jī)r(jià)在跌，順位升進(jìn)會(huì)讓后面的債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)激增，可能導(dǎo)致他們突然抽貸或提高利息。

第三簽合同前看清順位條款

有些抵押合同會(huì)寫(xiě)明“順位不因前序抵押權(quán)消滅而變更”，這就是固定主義。如果沒(méi)寫(xiě)，默認(rèn)可能是升進(jìn)。

小昕總結(jié)一下，想靈活融資、房?jī)r(jià)看漲 → 順位升進(jìn)更合適（銀行愿意放貸）。

求穩(wěn)、長(zhǎng)期持有 → 順位固定更靠譜（風(fēng)險(xiǎn)明確）。

最后抵押順位直接關(guān)系到你能借多少錢(qián)、利息多高、風(fēng)險(xiǎn)多大。搞不清的話，直接找個(gè)懂行的律師或銀行經(jīng)理問(wèn)明白。