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央行和國(guó)家是要刺激樓市、降低融資成本，廣州作為一線城市，房貸利率漲了？而且只是悄悄地漲了10個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)動(dòng)作是為什么？

下面小昕來分析分析。

金融市場(chǎng)的變動(dòng)往往是多因素博弈的結(jié)果，不能簡(jiǎn)單粗暴地看表面現(xiàn)象。廣州這次首套房貸利率“加點(diǎn)”從LPR-60bp調(diào)整為L(zhǎng)PR-50bp，確實(shí)帶來了實(shí)際利率的上浮，這背后有銀行自身的考量，有地方市場(chǎng)的供需，甚至可能與對(duì)未來政策的預(yù)期有關(guān)。

要理解這一切，我們得先拆解一下房貸利率的構(gòu)成，然后深入分析這次變動(dòng)可能的驅(qū)動(dòng)因素。

1. 房貸利率的構(gòu)成：LPR + 加點(diǎn)

首先，小昕提醒大家要明確一下房貸利率是怎么來的。當(dāng)前中國(guó)大陸的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，是基于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成的。具體來說，你的房貸利率是：

房貸利率 = 相應(yīng)期限的LPR + 加點(diǎn)（Basis Point, bp）

其中：

LPR：是由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算發(fā)布，由多家具有代表性的銀行報(bào)價(jià)形成的利率。它是一個(gè)全國(guó)性、基準(zhǔn)性的利率，每月20日公布（節(jié)假日順延）。我們通常關(guān)注的是1年期LPR和5年期以上LPR，房貸通常掛鉤5年期以上LPR。根據(jù)您提供的最新數(shù)據(jù)，目前1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。

加點(diǎn)（或減點(diǎn)）：這是各商業(yè)銀行在全國(guó)統(tǒng)一的LPR基礎(chǔ)上，根據(jù)銀行自身資金成本、風(fēng)險(xiǎn)偏好、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況、客戶信用資質(zhì)等因素確定的一個(gè)浮動(dòng)數(shù)值。它可以是正數(shù)（加點(diǎn)），也可以是負(fù)數(shù)（減點(diǎn)），且通常因城市、因銀行、因客戶情況（首套/二套、個(gè)人信用等）而異。這個(gè)加點(diǎn)一旦確定，在整個(gè)貸款周期內(nèi)通常是不變的（除非合同另有約定或進(jìn)行轉(zhuǎn)換）。

這次廣州的調(diào)整，就是在這個(gè)加點(diǎn)上做了文章：從原來的減60bp（LPR - 60bp）調(diào)整為減50bp（LPR - 50bp）。

結(jié)合最新5年期LPR數(shù)據(jù)3.5%來看，調(diào)整前后的實(shí)際利率應(yīng)該是：

調(diào)整前（LPR-60bp）：3.5% - 0.6% = 2.9%

調(diào)整后（LPR-50bp）：3.5% - 0.5% = 3.0%

請(qǐng)注意，這里的最新LPR數(shù)據(jù)計(jì)算的調(diào)整后利率是3.0%，而新聞中提到的是從3.0%上調(diào)到3.1%。這之間有0.1個(gè)百分點(diǎn)的差異（10bp）。

無論最終計(jì)算結(jié)果是3.0%還是3.1%，核心事實(shí)是：銀行房貸利率的“加點(diǎn)”部分確實(shí)增加了10個(gè)基點(diǎn)（從-60bp變?yōu)?50bp）。 這意味著，在LPR保持不變的情況下，銀行實(shí)際收取的房貸利率提高了。

2. 為什么上調(diào)

為什么會(huì)在全國(guó)普遍強(qiáng)調(diào)降低融資成本、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，廣州卻提高了房貸利率加點(diǎn)？這看似不太正常的動(dòng)作，小昕分析是有以下原因的考量：

原因1：銀行盈利能力與負(fù)債成本的壓力

這是最直接、最核心的原因之一。

近年來，隨著LPR持續(xù)下行，以及存款利率的同步調(diào)整，銀行的凈息差（銀行的貸款收益率與存款付息率之差）持續(xù)承壓。房貸作為銀行最重要的資產(chǎn)之一，其利率水平直接關(guān)系到銀行的盈利能力。當(dāng)LPR降到較低水平時(shí)，即使是LPR加點(diǎn)，銀行獲得的收益也大幅減少。

銀行的資金并非憑空而來，需要吸收存款或通過同業(yè)市場(chǎng)融資，這些都有成本。雖然存款利率也在下調(diào)，但速度和幅度可能與資產(chǎn)端（貸款）的下調(diào)不對(duì)稱，或者銀行在特定時(shí)期的攬儲(chǔ)壓力依然存在。

房貸是期限最長(zhǎng)的貸款產(chǎn)品之一，一旦發(fā)放，未來的收益率就基本鎖定（隨LPR調(diào)整，但加點(diǎn)不變）。在當(dāng)前低利率環(huán)境下以極低的利率發(fā)放30年期貸款，銀行需要審慎評(píng)估其長(zhǎng)期回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)。提高加點(diǎn)，哪怕只是10bp，也能在長(zhǎng)期內(nèi)稍微改善銀行的收益水平，緩解息差壓力。

銀行的資金是有限的，可以在不同資產(chǎn)（房貸、企業(yè)貸、消費(fèi)貸、債券等）之間配置。如果房貸利率過低，而其他貸款產(chǎn)品或投資的收益相對(duì)較高，銀行可能會(huì)傾向于減少房貸的投放意愿，或者提高房貸的定價(jià)，使其與其他資產(chǎn)的收益更具可比性。

所以，提高10bp加點(diǎn)，在小昕分析看來，其實(shí)是可以被看作是銀行在平衡政策要求（支持樓市、降低融資成本）與自身經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性（維持合理盈利能力）之間做出的一種市場(chǎng)化調(diào)整。 尤其是在像廣州這樣需求相對(duì)旺盛的一線城市，銀行可能認(rèn)為即使價(jià)格略微上調(diào)，也不會(huì)顯著抑制貸款需求。

原因二：管理貸款投放時(shí)間和額度

盡管整體政策是支持樓市，但銀行自身的信貸額度、風(fēng)險(xiǎn)管理要求以及內(nèi)部考核目標(biāo)，也會(huì)影響其貸款投放行為。

1、季度/月度考核： 銀行有自身的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和考核指標(biāo)，包括貸款總量、結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)等。在特定時(shí)期，可能需要調(diào)整某些類型貸款的投放節(jié)奏。

2、資本占用： 發(fā)放貸款需要占用銀行資本，特別是房貸這類風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相對(duì)較低但絕對(duì)金額大的貸款。銀行需要根據(jù)自身的資本充足率狀況來管理貸款規(guī)模。

3、避免沖量后的風(fēng)險(xiǎn)： 如果前期為了響應(yīng)政策號(hào)召或其他原因，房貸投放速度過快，銀行可能會(huì)選擇在后期放緩節(jié)奏，或者通過提高利率來優(yōu)選客戶、控制規(guī)模。提高加點(diǎn)是一個(gè)管理貸款投放速度和總量的有效工具。

原因三：地方市場(chǎng)的供需關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)

雖然是全國(guó)性的LPR定價(jià)基準(zhǔn)，但各地的加點(diǎn)是受地方市場(chǎng)影響的。

廣州作為核心一線城市，盡管市場(chǎng)有所波動(dòng)，但整體的住房需求和購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)較好，與部分三四線城市面臨的巨大去化壓力不同。在需求相對(duì)穩(wěn)定的情況下，銀行之間在房貸利率上的競(jìng)爭(zhēng)可能不像需求疲弱的市場(chǎng)那么激烈，因此有微調(diào)價(jià)格的空間。如果需求非常旺盛，銀行甚至可以進(jìn)一步提高加點(diǎn)。

另外，在同一個(gè)城市，主要商業(yè)銀行之間可能會(huì)就房貸利率的定價(jià)形成一定的默契或協(xié)調(diào)，以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，共同維護(hù)一定的盈利空間。這次多家銀行同時(shí)上調(diào)，可能就是這種協(xié)調(diào)的結(jié)果。

當(dāng)然，這并非公開的壟斷行為，而更多是基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和監(jiān)管導(dǎo)向的理性選擇。新聞中提到“合作銀行已將房貨利率統(tǒng)一上調(diào)10BP”，這印證了銀行間可能存在一定程度的協(xié)調(diào)行動(dòng)。

原因四：對(duì)未來LPR進(jìn)一步下行的預(yù)判

這一點(diǎn)非常重要，也是最能解釋為何在“利率下調(diào)大背景下”進(jìn)行“逆勢(shì)”上調(diào)的原因之一。新聞中提到：“另有股份制銀行人士表示，目前是保持首套房貸利率還是-60BP即3%，若20號(hào)LPR下降10BP之后，那加點(diǎn)只能-50BP了。”

這句話透露出關(guān)鍵信息：

銀行可能預(yù)期未來的LPR還會(huì)下降。 鑒于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策導(dǎo)向，市場(chǎng)對(duì)LPR進(jìn)一步下行存在預(yù)期。

銀行希望鎖定一個(gè)利率地板。 如果當(dāng)前是LPR-60bp，未來LPR再下降10bp（例如從3.45%降到3.35%），那么房貸利率將變成3.35%-0.6% = 2.75%。這對(duì)于銀行來說可能是難以承受的低收益水平。

通過提前調(diào)整加點(diǎn)，來對(duì)沖LPR下行帶來的影響。 將加點(diǎn)提前調(diào)整到-50bp，那么未來即使LPR下降10bp到3.35%，房貸利率也只是降到3.35%-0.5% = 2.85%，雖然也下降了，但比LPR-60bp的情況要高10bp。

換句話說，這次上調(diào)10bp加點(diǎn)，可能不是為了讓當(dāng)前的利率比昨天高很多（實(shí)際上如果LPR很快下調(diào)，調(diào)整后的利率可能比調(diào)整前、LPR未變時(shí)的利率還要低），而是為了防止未來的利率隨著LPR下降而跌得太快、太低。

3. 這10個(gè)基點(diǎn)意味著什么？影響分析

雖然只有10個(gè)基點(diǎn)，但對(duì)于房貸這種長(zhǎng)期、大額的貸款來說，影響不容忽視，下面是小昕整理的相關(guān)影響分析

（1）對(duì)新購(gòu)房者的影響： 最直接的影響是增加了新申請(qǐng)首套房貸購(gòu)房者的利息支出。以貸款200萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，利率上調(diào)10bp（0.1%）會(huì)增加多少利息呢？

假設(shè)調(diào)整前利率3.0%（根據(jù)新聞原數(shù)值），調(diào)整后3.1%。每月還款額從約8435元增至約8540元，每月多還約105元。30年累計(jì)總利息從約103.6萬(wàn)元增至約107.4萬(wàn)元，累計(jì)多還約3.8萬(wàn)元。

假設(shè)根據(jù)最新LPR3.5%計(jì)算，調(diào)整前利率2.9%，調(diào)整后3.0%。每月還款額從約8335元增至約8435元，每月多還約100元。30年累計(jì)總利息從約100萬(wàn)元增至約103.6萬(wàn)元，累計(jì)多還約3.6萬(wàn)元。

無論是哪種計(jì)算，10個(gè)基點(diǎn)的上調(diào)，在長(zhǎng)期來看會(huì)增加幾萬(wàn)元的利息負(fù)擔(dān)。這雖然不會(huì)顯著影響購(gòu)房門檻（月供增加不多），但在心理層面和長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃上會(huì)有一定影響。

（2）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 10bp的微調(diào)，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和信心影響可能有限。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心因素更多是宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期、房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期、收入穩(wěn)定預(yù)期以及限購(gòu)、限貸等政策。

相比于LPR本身的下調(diào)、最低首付比例的降低（例如廣州的首套二套最低首付已降至15%和25%）等政策利好，10bp的房貸利率加點(diǎn)上調(diào)，其影響相對(duì)較小，難以扭轉(zhuǎn)大勢(shì)。

（3）對(duì)銀行的影響： 對(duì)銀行而言，新的貸款可以獲得稍高的收益率，有利于改善息差水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

4. 與當(dāng)前整體政策環(huán)境的關(guān)系

這次廣州的微調(diào)，是否意味著宏觀放松政策的轉(zhuǎn)向？小昕認(rèn)為不是。

（1）LPR仍然是基準(zhǔn)， 房貸利率仍然掛鉤LPR，而LPR的調(diào)整由央行主導(dǎo)，反映的是整體貨幣政策的取向。只要央行認(rèn)為有必要通過降低資金成本來支持經(jīng)濟(jì)，LPR就有下行的空間。

（2）地方微調(diào)是常態(tài)， LPR+加點(diǎn)的機(jī)制本身就賦予了地方和銀行根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整的靈活性。這是在宏觀政策框架下，進(jìn)行微觀市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的體現(xiàn)。不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、庫(kù)存水平、銀行競(jìng)爭(zhēng)烈度都不同，房貸加點(diǎn)存在差異和動(dòng)態(tài)調(diào)整是很正常的。

因此，廣州這次上調(diào)10bp加點(diǎn)，更應(yīng)被理解為在國(guó)家整體貨幣政策寬松、支持房地產(chǎn)的大框架下，地方市場(chǎng)化定價(jià)和銀行自身經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行的一種精細(xì)化調(diào)整。它反映了銀行在低利率環(huán)境下的盈利壓力，以及對(duì)未來利率走勢(shì)的預(yù)判和管理，而非宏觀政策的轉(zhuǎn)向信號(hào)。

5. 對(duì)比其他房貸利率

最后，跟著小昕來看一下其他房貸利率數(shù)據(jù)，以便更好地理解廣州這次調(diào)整后的水平：

目前商業(yè)首套房貸： 3.05%

目前商業(yè)二套房貸： 3.45% (特殊區(qū)域 3.25%)

公積金5年以上首套： 2.6%

公積金5年以上二套： 3.075%

根據(jù)小昕前面分析，廣州調(diào)整后的首套商業(yè)房貸利率，如果根據(jù)您提供的3.5%LPR計(jì)算，是3.0%。如果按新聞報(bào)道的數(shù)值，是3.1%。

無論按3.0%還是3.1%計(jì)算，相比全國(guó)商業(yè)首套房貸平均水平3.05%，廣州調(diào)整后的利率（3.0%或3.1%）與全國(guó)平均水平基本持平或略高。這表明即使調(diào)整，廣州的首套房貸利率仍處于當(dāng)前全國(guó)的較低水平，并未顯得特別高。

相比商業(yè)二套房貸（3.45%/3.25%）， 廣州的首套房貸利率仍然顯著低于二套房貸利率，體現(xiàn)了對(duì)首套剛需的支持。

相比公積金貸款， 商業(yè)貸款利率依然高于公積金貸款利率（首套2.6%，二套3.075%）。這再次說明公積金貸款的政策性優(yōu)勢(shì)。

即使廣州首套房貸利率加點(diǎn)上調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，從全國(guó)范圍和歷史水平看，當(dāng)前的商業(yè)房貸利率（無論是3.0%還是3.1%）仍然處于非常低的水平。這次調(diào)整更多是銀行基于自身經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)供需以及對(duì)未來LPR預(yù)期的微調(diào)，是市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮作用，并非宏觀政策的轉(zhuǎn)向。

購(gòu)房者應(yīng)理性看待，結(jié)合自身情況和市場(chǎng)整體走勢(shì)做出決策。