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蘇州房產(chǎn)抵押貸款：需要符合哪些貸款條件
- 蘇州契稅優(yōu)惠政策的實施，將優(yōu)惠面積標準從90平方米提升到140平方米，這直接促進了剛需改買家的積極性，進而帶動了房產(chǎn)市場的活躍度。
銀行貸款業(yè)務(wù)也跟著繁忙起來。
今天黃
蘇州契稅優(yōu)惠政策的實施，將優(yōu)惠面積標準從90平方米提升到140平方米，這直接促進了剛需改買家的積極性，進而帶動了房產(chǎn)市場的活躍度。
銀行貸款業(yè)務(wù)也跟著繁忙起來。
今天黃老師精心整理了銀行貸款中最主要方式之一——房產(chǎn)抵押貸款的辦理條件相關(guān)內(nèi)容：
房產(chǎn)抵押貸款主要分為下面三大類型：房屋抵押經(jīng)營貸款、房屋抵押消費貸款和短期周轉(zhuǎn)貸款。
下面是黃老師整理的房產(chǎn)抵押貸款十大特點
對于中小微企業(yè)主和個體工商戶而言，房產(chǎn)抵押貸款是一種理想的融資方式。它能夠提供較大的貸款額度，同時利率相對較低，還款方式也更加靈活。
對于那些希望降低現(xiàn)有貸款利率，減輕財務(wù)負擔的人來說，轉(zhuǎn)貸降息是一條可行的路徑。通過房產(chǎn)抵押貸款，他們可以以更低的利率置換原有的高息貸款。
有些人可能因為各種原因急需資金，但又不想或無法賣掉房產(chǎn)。房產(chǎn)抵押貸款為他們提供了一種無需賣房就能獲得資金的方式。
優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的借款人
對于有多筆小額貸款、高息債務(wù)的借款人，房產(chǎn)抵押貸款可以幫助他們整合債務(wù)，降低還款壓力，提高現(xiàn)金流。
對于投資者來說，通過墊資全款買房再抵押的方式，可以在保持資金流動性的同時，獲得更多的投資機會。
利息：2024年，蘇州地區(qū)的房產(chǎn)抵押貸款年化利率一般在2.5%-3.2%之間。
期限：最長可貸款20年，支持1年、3年、5年等多種期限選擇。
還款方式：可以先息后本，也可以選擇等額本息。大部分銀行支持循環(huán)授信和無還本續(xù)貸。
額度：一般可貸款房產(chǎn)評估值的70%-90%。
隨著銀行貸款業(yè)務(wù)的成熟，辦理房產(chǎn)抵押貸款的周期已經(jīng)大大縮短，一般一周左右就能完成，快的當天就能批貸，三天內(nèi)放款。
上班族如果沒有營業(yè)執(zhí)照，可以選擇辦理抵押消費貸。如果需要辦理經(jīng)營貸，可以通過過戶殼公司、抵貸不一和一紙實控等方式。
方法一：房產(chǎn)抵押消費貸款 此類貸款要求申請人擁有可上市交易的房產(chǎn)作為抵押，無需營業(yè)執(zhí)照，貸款資金可用于個人消費。
所需資料簡潔明了，一般五個工作日即可放款。由于有抵押物的存在，對借款人的征信要求相對寬松。
特別適合那些名下無公司或不便持有公司，且資金需求在100萬元以內(nèi)的上班族申請。
疑問：然而，若資金需求較大，抵押消費貸款可能不再適用。此時，是否可以考慮申請抵押經(jīng)營貸款呢？ 答案同樣是肯定的。
方法二：過戶新公司 在名下無公司的情況下申請抵押貸款，可以通過將公司過戶至自己名下或成為他人公司的股東來實現(xiàn)。
注意事項： 購買一家現(xiàn)有公司并將其過戶至自己名下，或作為新股東加入他人公司，是可行的選擇。不建議新注冊公司，因為銀行在審批經(jīng)營貸款時，通常要求公司成立滿六個月或一年以上；
因此，對于擬過戶的公司，通常需滿足以下條件：注冊時間超過一年，期間無變更記錄，主營業(yè)務(wù)范圍與貸款申請相匹配且不涉及金融行業(yè)禁止領(lǐng)域，公司無訴訟糾紛或異常情況。
此方法尤其適合上班族、雙職工等無公司名下資產(chǎn)的群體。
方法三：實際控制權(quán)證明 即成為公司的實際控制人——“一紙實控” 這種方式不要求借款人名下有可查到的公司，只需取得公司開具的證明，證明借款人為實際控制人即可。
這種方式更適合企事業(yè)人士采用。
方法四：抵貸不一
“抵貸不一”即抵押人和借款人不同；如果我們名下有房產(chǎn)，沒有公司，可以采用他人名下公司共同借款；
抵貸不一分為：直系抵貸不一和非直系抵貸不一。兩種方式都可以做。其中直系抵貸不一所有銀行都認可，非直系抵貸不一部分銀行可做。
處于按揭中的房產(chǎn)，如果有剩余價值，可以辦理二次抵押。
條件：
√ 房產(chǎn)的一次抵押必須為按揭
√ 借款人要有該房屋的房產(chǎn)證:
√ 房產(chǎn)面積大于40平米;
√ 房齡不超過50年;
√ 房屋可正常上市交易的商品房
√ 借款人有按期償還借款本息的能力，收入穩(wěn)定且信用良好
√ 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無任何糾紛;
√ 用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房;
√ 房產(chǎn)抵押可貸金額減去按揭余額有余值;
二次抵押消費貸: 額度上限100萬，無需有公司
二次抵押經(jīng)營貸:額度上限1000萬，需要有公司
用于:時間緊、所需資金不是太高，回款快且收益率高的情況
經(jīng)營性貸款一般要求三方受托支付，放款到上游企業(yè)的對公賬戶。
什么是受托支付？
在借款人向銀行提交抵押經(jīng)營貸款申請時，銀行的貸款經(jīng)理就會詢問這筆貸款具體的用途，然后放款到第三方賬戶。詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。
假如借款人用申請的抵押貸款用于購買公司生產(chǎn)所需要的原材料，在申請貸款之前，就必須要找好原材料的供應(yīng)商，并且要簽好購銷合同。
借款人需要拿著購銷合同，以采購的名義向銀行申請貸款，在銀行貸款審批通過之后，銀行就會直接將貸款打到供應(yīng)商所對應(yīng)的賬戶。
銀行為什么要三方受托支付？
1、確保資金用途 ?？顚Ｓ?/span>，就像申請按揭貸款一樣，銀行會把款打到第三方也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶中。經(jīng)營貸也是，銀行審批通過之后，會把資金打入借款人的上游企業(yè)對公賬戶中。
2.保障后續(xù)管理、規(guī)避風(fēng)險 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領(lǐng)域，那么銀行可以通過第三方賬戶追溯資金流向。當銀行發(fā)現(xiàn)資金用途有異常，就很有可能會提前收回貸款。
銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？
1.三方賬戶的執(zhí)照主體經(jīng)營范圍需要和您的執(zhí)照經(jīng)營范圍符合，就是要符合交易邏輯。公司正常交易無異常，相等于提供的是公司的對公賬戶。
2.第三方收款人不能與借款人雙方有親屬關(guān)系；
3.第三方收款人不能與借款人有共同的企業(yè)信息或是占股信息；
4.有的行會要求同一個三方賬戶在本行一年內(nèi)不能出現(xiàn)兩次；
一般無違約金。（銀行借款合同會寫明利率、還款方式、金額等）
大部分銀行偏好房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)，但也有銀行接受30-50年甚至50-70年的房產(chǎn)。
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