很多商鋪持有者坐擁黃金地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、更新設(shè)備或應(yīng)對(duì)臨時(shí)周轉(zhuǎn)時(shí)面臨資金難題。
這間商鋪能不能像住宅一樣，在銀行申請(qǐng)抵押貸款，變不動(dòng)產(chǎn)為活資金？
用商鋪抵押貸款是可行的，但額度以及條件等和住宅抵押貸款還是有區(qū)別的。
下面小蕙為廣大借款客戶(hù)深度剖析商鋪抵押貸款相關(guān)信息，從申請(qǐng)條件到額度利率，再到常見(jiàn)疑問(wèn)。
一、商鋪抵押貸款，到底是什么？
小蕙提醒大家，要明確一個(gè)概念，商鋪抵押貸款在銀行體系內(nèi)，通常歸屬于 個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押貸款或 小微企業(yè)抵押貸款的范疇。這與我們熟知的購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)辦理的個(gè)人住房按揭貸款有本質(zhì)區(qū)別。
- 貸款用途：
住房按揭貸款用途是購(gòu)房自?。欢啼伒盅嘿J款的用途必須是合法的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，例如采購(gòu)原材料、擴(kuò)大店面、支付員工工資、技術(shù)升級(jí)等。資金嚴(yán)禁流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市、期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。
- 貸款屬性：
前者是消費(fèi)屬性，后者是經(jīng)營(yíng)屬性。銀行在審批時(shí)，對(duì)后者的審查重點(diǎn)會(huì)更多地放在借款人的經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)還款來(lái)源的穩(wěn)定性上。
因此，當(dāng)客戶(hù)考慮用商鋪申請(qǐng)貸款時(shí)，首先要明確資金的最終去向，并準(zhǔn)備好相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)證明材料。
二、什么樣的商鋪，才是銀行眼中的香餑餑
并非所有商鋪都能順利獲得銀行的青睞。銀行等金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估抵押物時(shí)，核心考量的是其 價(jià)值穩(wěn)定性 和 變現(xiàn)能力。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，銀行對(duì)商鋪的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更加精細(xì)化。
1. 產(chǎn)權(quán)清晰
- 權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議：
商鋪的產(chǎn)權(quán)證必須清晰明了，不存在任何查封、凍結(jié)、訴訟或未解除的抵押。
- 共有人同意：
若商鋪為多人共有，必須所有共有人出具書(shū)面同意抵押的證明。實(shí)踐中，家庭成員共有的情況較為普遍，確保每一位產(chǎn)權(quán)人都簽字同意，是流程的第一步。
2. 地段和類(lèi)型決定房產(chǎn)價(jià)值
- 核心地段為王：
位于城市核心商圈、成熟社區(qū)、交通樞紐附近的臨街商鋪，因其人流量大、租賃市場(chǎng)活躍，是銀行最偏好的類(lèi)型。這類(lèi)商鋪估值高，流動(dòng)性強(qiáng)。
- 商鋪類(lèi)型有別：
- 臨街獨(dú)立商鋪：
- 購(gòu)物中心/商場(chǎng)內(nèi)鋪：
價(jià)值次之，銀行會(huì)綜合考量商場(chǎng)本身的運(yùn)營(yíng)情況和知名度。
- 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/批發(fā)城鋪位：
價(jià)值相對(duì)較低，部分銀行可能不予受理，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，受行業(yè)景氣度影響大。
- 社區(qū)底商：
如果社區(qū)入住率高、消費(fèi)穩(wěn)定，也是不錯(cuò)的選擇。
3. 年齡與面積有門(mén)檻
- 房齡限制：
銀行對(duì)商鋪的建成年代有一定要求。通常來(lái)說(shuō)，房齡（以產(chǎn)權(quán)證登記日期為準(zhǔn)）不建議超過(guò)25年。展望2025年，部分風(fēng)控嚴(yán)格的銀行可能會(huì)將標(biāo)準(zhǔn)收緊至20年以?xún)?nèi)。房齡過(guò)老，意味著建筑結(jié)構(gòu)老化，商業(yè)價(jià)值可能下降。
- 面積要求：
面積太小的商鋪，總價(jià)值有限，銀行操作成本相對(duì)較高。一般要求 實(shí)用面積不低于20平方米，部分城市或銀行可能要求達(dá)到30或40平方米以上。
4. 無(wú)復(fù)雜租賃糾紛
如果商鋪正處于出租狀態(tài)，銀行會(huì)要求查看租賃合同。一個(gè)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則意味著，即使商鋪被拍賣(mài)，租客的合法權(quán)益依然受保護(hù)。若存在租期過(guò)長(zhǎng)（如超過(guò)10年）、租金過(guò)低或存在其他復(fù)雜糾紛的租賃合同，可能會(huì)影響銀行的審批意愿和最終的貸款額度。
三、借款人自身?xiàng)l件同樣關(guān)鍵
抵押物是還款的保障，但銀行最終希望的還是借款人能按時(shí)還本付息，而非處置資產(chǎn)。因此，對(duì)借款人資質(zhì)的審核，同樣是重中之重。
1. 良好的征信記錄
個(gè)人征信報(bào)告是銀行判斷客戶(hù)信譽(yù)的“第二張臉”。以下情況通常會(huì)被視為“征信污點(diǎn)”：
- 逾期記錄：
俗稱(chēng)的“連三累六”（即兩年內(nèi)連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次逾期）是硬傷，大概率會(huì)被拒貸。
- 查詢(xún)次數(shù)過(guò)多：
短時(shí)間內(nèi)（如3個(gè)月內(nèi)）征信被貸款審批、信用卡審批等硬查詢(xún)次數(shù)過(guò)多，銀行會(huì)認(rèn)為客戶(hù)近期非常缺錢(qián)，潛在風(fēng)險(xiǎn)高。
- 負(fù)債過(guò)高：
個(gè)人名下的信用卡、信用貸、其他抵押貸等總負(fù)債與收入的比例過(guò)高，會(huì)削弱還款能力。
2. 穩(wěn)定可信的還款能力
銀行需要確認(rèn)借款人有足夠的能力覆蓋每月的貸款本息。證明材料通常包括：
- 經(jīng)營(yíng)流水：
公司對(duì)公賬戶(hù)或個(gè)人銀行卡的穩(wěn)定、持續(xù)、大額的流水是最佳證明。銀行會(huì)分析流水的規(guī)律性、交易對(duì)手方等，判斷經(jīng)營(yíng)的真實(shí)性。
- 經(jīng)營(yíng)實(shí)體證明：
提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（通常要求成立半年或一年以上）、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃合同或產(chǎn)權(quán)證明、近期的財(cái)務(wù)報(bào)表等。
- 其他資產(chǎn)證明：
如其他房產(chǎn)、車(chē)輛、金融資產(chǎn)等，可作為還款能力的補(bǔ)充。
3. 合法合規(guī)的貸款用途
銀行會(huì)對(duì)貸款資金的用途進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。借款人需要提供明確的資金使用計(jì)劃，如購(gòu)銷(xiāo)合同、裝修合同、設(shè)備采購(gòu)訂單等。
貸款發(fā)放后，銀行會(huì)通過(guò)受托支付等方式，確保資金流向指定的交易對(duì)手賬戶(hù)。一旦發(fā)現(xiàn)資金被挪用，銀行有權(quán)提前收回全部貸款，并追究法律責(zé)任。
四、貸款額度、利率、年限
1. 貸款額度：能貸多少？
商鋪抵押貸款的額度由 商鋪評(píng)估價(jià) 和 抵押率 共同決定。
- 評(píng)估價(jià)：
銀行會(huì)委托第三方專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司對(duì)商鋪進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格通常會(huì)略低于市場(chǎng)成交價(jià)，更為保守。
- 抵押率：
這是客戶(hù)最關(guān)心的。由于商鋪的流動(dòng)性和價(jià)值穩(wěn)定性不如住宅，其抵押率也相對(duì)較低。
- 一般情況：
市場(chǎng)主流的商鋪抵押率在 50% - 70% 之間。
- 優(yōu)質(zhì)商鋪：
對(duì)于地段極佳、類(lèi)型稀缺的商鋪，部分銀行可能給予最高70%的抵押率。
- 普通商鋪：
對(duì)于地段一般或類(lèi)型特殊的商鋪，抵押率可能降至50%甚至更低。
- 舉例：
一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)的商鋪，銀行評(píng)估價(jià)可能為450萬(wàn)。若按60%的抵押率計(jì)算，最高可貸額度為 450萬(wàn) * 60% = 270萬(wàn)元。
2. 貸款利率：成本高嗎？
展望2025年，在國(guó)家持續(xù)支持小微企業(yè)融資的政策導(dǎo)向下，經(jīng)營(yíng)性貸款的利率有望維持在相對(duì)較低的水平。
- 定價(jià)機(jī)制：
商鋪抵押貸款利率通常采用 LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+ 加點(diǎn) 的方式。加點(diǎn)數(shù)由銀行根據(jù)借款人的綜合資質(zhì)、抵押物情況、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素決定。
- 利率區(qū)間：
目前，資質(zhì)優(yōu)良的客戶(hù)可以申請(qǐng)到的年化利率普遍在 3.5% - 5.5% 的區(qū)間內(nèi)。部分銀行針對(duì)特定普惠金融產(chǎn)品，利率甚至可能更低。這相比于過(guò)去動(dòng)輒6%以上的利率，已經(jīng)有了顯著下降。
3. 貸款年限：能用多久？
經(jīng)營(yíng)性貸款的期限通常比住房按揭短。
- 主流年限：
- 還款方式：
常見(jiàn)的有等額本息、等額本金，以及更受經(jīng)營(yíng)者歡迎的 “先息后本”。先息后本意味著前期只需支付利息，到期一次性歸還本金，能極大緩解前期的現(xiàn)金流壓力。部分銀行可以做到3年、5年甚至10年的先息后本。
五、常見(jiàn)問(wèn)題解答：一鋪能抵押幾次？能同時(shí)貸幾筆？
在咨詢(xún)過(guò)程中，客戶(hù)常常會(huì)問(wèn)到一些關(guān)于貸款次數(shù)和筆數(shù)的“極限”問(wèn)題。
1. 一套商鋪能抵押幾次？
- 首次抵押：
- 二次抵押（二押）：
指商鋪在A銀行已辦理抵押貸款，在仍有貸款余額的情況下，向B銀行（或A銀行）再次申請(qǐng)抵押貸款。
- 可行性：
理論上可行，但操作難度較大。前提是商鋪價(jià)值有顯著上漲，存在可觀的“凈值空間”（當(dāng)前評(píng)估價(jià) - 首次抵押貸款余額）。
- 受理機(jī)構(gòu)：
并非所有銀行都接受二押業(yè)務(wù)，通常是一些地方性商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)業(yè)務(wù)更靈活。
- 成本更高：
二押的風(fēng)險(xiǎn)更高，因此利率和手續(xù)費(fèi)通常會(huì)比一押高。
- 筆數(shù)限制：
通常情況下，一套商鋪?zhàn)疃嗤瓿?nbsp;兩次 抵押。辦理第三次抵押的案例極為罕見(jiàn)。
2. 一個(gè)人名下能同時(shí)申請(qǐng)幾筆抵押貸款？
銀行并不嚴(yán)格限制客戶(hù)名下抵押貸款的 “筆數(shù)”，而是看重 “總負(fù)債率”。
銀行會(huì)計(jì)算客戶(hù)所有債務(wù)（包括本次申請(qǐng)的貸款）的 月還款總額，要求其不超過(guò) 月收入總額的一定比例（通常是50%-60%）。
小蕙舉個(gè)例子，某客戶(hù)名下已有一筆月供1萬(wàn)元的房貸，其經(jīng)營(yíng)實(shí)體月均凈利潤(rùn)為10萬(wàn)元?，F(xiàn)在申請(qǐng)商鋪抵押貸款，假設(shè)月供為2萬(wàn)元。其總月供為3萬(wàn)元，占月收入的30%，低于銀行要求的50%紅線，那么這筆貸款就有可能獲批。
只要借款人的還款能力足夠強(qiáng)大，能夠覆蓋所有債務(wù)，理論上可以同時(shí)持有 多筆 抵押貸款。
據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)和一線信貸經(jīng)理反饋，持有兩到三筆不同類(lèi)型（如房貸、經(jīng)營(yíng)貸）的抵押貸款，在資質(zhì)優(yōu)良的客戶(hù)中并不少見(jiàn)。
用商鋪申請(qǐng)抵押貸款，不僅完全可行，而且是盤(pán)活固定資產(chǎn)、助力事業(yè)發(fā)展的有效金融工具。
成功的關(guān)鍵在于匹配：
- 一個(gè)“好鋪”：
產(chǎn)權(quán)清晰、位置優(yōu)越、類(lèi)型主流。
- 一個(gè)“好人”：
征信良好、流水穩(wěn)定、用途合規(guī)。
在準(zhǔn)備申請(qǐng)前，建議借款客戶(hù)進(jìn)行充分的自我評(píng)估，備齊所有可能需要的材料。面對(duì)市場(chǎng)上紛繁復(fù)雜的產(chǎn)品，多咨詢(xún)幾家銀行，橫向?qū)Ρ阮~度、利率、還款方式和附加費(fèi)用，選擇最適合自身經(jīng)營(yíng)節(jié)奏的方案。
