商住兩用的房子可以在銀行抵押，但也需要分情況抵押，不同銀行對(duì)于商住兩用的房子定性是不一樣的，有的認(rèn)定為住宅，有的認(rèn)定為商業(yè)用房。下面房房來詳細(xì)說說
雖然這個(gè)房子叫商住兩用，在銀行的貸款審批系統(tǒng)里，沒有這個(gè)模糊分類。銀行只會(huì)看房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）上規(guī)劃用途那一欄寫的到底是什么。
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如果寫的是住宅或成套住宅，那就是住宅，享受住宅的一切貸款政策。
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如果寫的是“商業(yè)”、“辦公”、“公寓”、“綜合”等等，那無論客戶實(shí)際是用來居住還是辦公，它都被歸為“非住宅類”或“經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)”。
銀行的所有后續(xù)操作，都基于這個(gè)定性。商住兩用房，九成以上都屬于非住宅樓，認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。
一旦被定性為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，那么抵押貸款的各項(xiàng)條件、額度都會(huì)不一樣。這里房房做個(gè)直觀對(duì)比圖（數(shù)據(jù)基于當(dāng)前2025年6月23日的最新LPR利率以及市場(chǎng)）：
可申請(qǐng)的房產(chǎn)抵押貸款：
- 首次抵押（一抵）：這是最常見的操作。只要產(chǎn)權(quán)清晰、無查封，商住兩用房完全可以做一抵。上面表格里的所有數(shù)據(jù)，主要就是針對(duì)一抵。
- 二次抵押（二抵）：商住兩用房做二抵，難度極大。 絕大多數(shù)銀行都不接受非住宅的二抵業(yè)務(wù)。市場(chǎng)上少數(shù)能做的金融機(jī)構(gòu)，給出的利率也會(huì)非常高，成本不劃算。
原因還是風(fēng)險(xiǎn)控制，銀行不希望在同一個(gè)抵押物上，成為次級(jí)債權(quán)人。所以，基本可以認(rèn)為，商住兩-用房只能做一筆干凈的抵押。
- 循環(huán)與再抵押：經(jīng)營(yíng)貸的一大優(yōu)勢(shì)是可以做成循環(huán)授信額度。比如，XX銀行為這個(gè)商住兩用房批了500萬的授信額度，10年有效?？蛻艨梢韵扔?00萬，之后還了100萬，額度恢復(fù)到400萬，需要時(shí)可以再提出來，按天計(jì)息，非常靈活。
幾年后如果房產(chǎn)增值明顯，也可以選擇結(jié)清重貸（轉(zhuǎn)貸），以更高的評(píng)估價(jià)重新獲取一筆新的抵押貸款，實(shí)現(xiàn)增值部分的套現(xiàn)。這算是另一種形式的再次抵押。
房房提醒
- 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不清就盲目操作：一定要先看房本上的“規(guī)劃用途”，這是所有決策的基石。
- 對(duì)貸款用途掉以輕心：經(jīng)營(yíng)貸的經(jīng)營(yíng)用途是紅線。銀行會(huì)通過“受托支付”等方式，將貸款直接打給客戶的合同交易對(duì)手方，并進(jìn)行貸后檢查。如果發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)流入樓市、股市，銀行有權(quán)立刻抽貸。
- 忽略持有和交易成本：商住兩用房的水、電、物業(yè)費(fèi)通常是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅。未來出售時(shí)，稅費(fèi)（尤其是土地增值稅和增值稅）也比住宅高得多。這些都是隱形成本。
- 銀行選擇單一：不同銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏好不同。有的偏愛核心地段的小面積公寓，有的則對(duì)大面積的寫字樓感興趣。A銀行做不了，不代表B銀行也做不了。多問幾家，或者找專業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，他們掌握各家銀行最新的產(chǎn)品和偏好，能極大提高成功率。
當(dāng)前主流銀行利率表格：商住兩用房可以抵押，但大部分情況下走的是經(jīng)營(yíng)貸的申請(qǐng)。
- 借款人需要放棄對(duì)標(biāo)普通住宅的預(yù)期（如七成、三十年），轉(zhuǎn)而利用經(jīng)營(yíng)貸的優(yōu)勢(shì)（如靈活的還款方式、循環(huán)授信）。辦理商住兩用房的抵押關(guān)鍵在于：有一個(gè)合規(guī)的經(jīng)營(yíng)主體，和一個(gè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)需求。
希望房房的這篇文章可以幫到你！!
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